本文聚焦于万科2024年度财报，详细阐述了其营收、融资、利润等方面的情况，包括业绩亮点如多业务排名行业前列，也指出了亏损原因，同时介绍了各方对万科的支持以及其在各业务板块的发展举措和未来规划。
在2024年度财报公布之际，万科并未像往年一样举办业绩发布会。3月31日晚，万科更是一口气发布了20多项公告，揭开了这一年经营状况的神秘面纱。
年报数据清晰地展示了万科在2024年的经营成果。这一年，万科实现营收超3400亿，在瘦身健体方面取得了一定成效。在市场竞争中，万科表现突出，大宗交易规模位居行业第一，综合住区实现销售面积也在行业中拔得头筹。同时，万科还完成了超18万套房屋的高质量交付，彰显了其在产品交付上的实力。值得一提的是，长租业务在规模、效率、纳保量三项指标上均位列行业第一。此外，经营服务业务呈现出稳健增长的态势，并且在业内率先实现了多赛道REITs的突破。
在融资端，万科积极争取各类金融机构的支持。全年新增融资和再融资达到948亿元，新增融资的综合成本为3.54%，这一成本处于相对合理的水平。经营性物业贷成功落地293亿元，白名单项目申报了178个。在债务偿付方面，2024年集团完成了93亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券偿付，展现了其在资金安排上的能力。
大股东深铁集团也为万科提供了有力的支持。深铁为万科提供了70亿股东借款，这些资金用于归还公开市场债券，在一定程度上缓解了万科的资金压力。
然而，万科在2024年也面临着严峻的挑战。万科在财报中诚恳地表示，“由于公司销售显著下降，出现大额亏损，流动性承压，给股东、客户、员工、金融机构、合作伙伴和关心爱护万科的人士造成了困扰，对此我们深表歉意”。数据显示，归属于上市公司股东的净利润亏损494.8亿元。造成这一亏损的主要原因包括开发业务结算规模和毛利率显著下降；新增计提了信用减值和存货跌价准备；部分非主业财务投资出现亏损；为了更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。
为了应对流动性风险和经营挑战，万科进行了一系列的调整。公司调整充实了管理团队，并且获得了大股东深铁集团，以及广东省、深圳市有关部门、金融机构等多方的支持。自2024年以来，大股东深铁集团通过大宗交易、REITs认购、股东借款等多种方式对万科予以支持。深铁先后认购中金印力公募REIT、受让万科深圳湾超级总部基地地块、受让万科所持有的红树湾物业开发项目49%投资收益权。截至目前，深铁已合计向万科提供70亿元股东借款用于归还公开市场债券。
在客户关怀方面，去年万科邀请近4万户业主走进工地实地看房，这一举措增强了业主对项目的了解和信任。
在今年1月份万科管理团队调整充实时，广东省、深圳市及有关部门、金融机构负责人纷纷表态。他们表示将全力支持企业稳妥处置风险，保持万科融资规模总体稳定，助力企业持续健康发展。深圳市国资委负责人更强调：有能力、有实力，也有足够的“子弹”，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。深圳地区8家银行负责人也表态将继续积极运用贷款、债券、资管、信托等各种金融工具，满足万科合理融资需求，全力保障其整体融资规模稳定。
同时，各方进一步加大了对万科主要股东的支持力度，共同帮助万科增强流动性，实现稳健经营。在过去的2个月里，各方积极行动、协同配合，一系列举措为万科改革发展注入了新动能。目前，万科今年一季度公开债均已兑付。面向未来，万科管理层在与分析师交流中表示，相信行业已度过最困难时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道。
作为占比最高的基本盘业务，2024年万科综合住区业务表现出色。销售超过2400亿，销售面积行业第一，交付超过18万套，产品力全面提升。万科多个项目获国家权威奖项“广厦奖”，全年累计邀请近4万户业主走进工地实地看房，超半数项目实现“交付即办证”，为业主提供了极大的便利。
在建筑科技应用方面，万科也取得了积极进展。已获近300件国家发明专利，部分关键技术入选国际最顶级AI学术会议、获建筑科技领域国家最高奖项“华夏奖”，这些成果促进了“好房子”的建设。此外，万科近年还实现了存量盘活能力的提升，成功落实一批困难大、复杂度高的存量项目盘活，年内通过盘活可回收资金超百亿。
在经营服务方面，万科同样可圈可点。2024年实现收入规模持续增长，营收占公司总收入明显上升。万物云2024年营收超360亿，通过深耕蝶城，万物云的市拓效率稳居行业头部，年内新获取住宅服务项目超400个，新增饱和收入超20亿元。自主研发的飞鸽平台实现工单智能生成与最优路径规划，精准服务超3万名一线作业人员；商业业务实现营收近90亿元，建筑面积超1000万平方米，出租率达95%；物流仓储业务实现营收约40亿，业务规模行业领先。更重要的是，万科还实现了多赛道REITs和Pre – REITs的突破。
万科长租公寓业务也有突出表现。累计管理规模约26万间，其中纳入保租房的房源超12万间，位列市场化机构纳保量第一。值得一提的是，万科长租业务还率先探索出“存量盘活”发展模式，2024年通过“由售转租”盘活内外部存量房源近1.5万间，其中盘活万科旗下房源近7000间。
展望2025年，万科指出公司将在发展中化解风险，从城市聚焦、业务组合、模式创新、科技突围、产业协同等五个方面发力，加快新旧发展动能转换。
数读：2024年万科综合住区业务销售超过2400亿，销售面积行业第一，交付超过18万套，超半数项目实现“交付即办证”。
本文围绕万科2024年度财报展开，既呈现了万科在营收、多业务排名等方面的亮点，也指出了其面临销售下滑、大额亏损等困境。不过，万科在各方支持下积极应对，多个业务板块仍有发展潜力，且明确了2025年的发展方向，有望在未来实现更好的发展。
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