本文聚焦中国海外发展（中海地产）2024年财报，深入剖析其在地产下行周期中的稳健表现，包括战略布局、财务状况等方面。同时，探讨了中海在政策和市场推动下的进取野心，如积极拿地、商业物业板块发展等，还提及了中海与投资者共享成果以及未来发展规划。
近期，各大房企的财报如雪花般纷纷出炉。不出市场所料，中国海外发展（以下简称为“中海地产”）再度呈上一份令人瞩目的优秀“成绩单”，展现出其在复杂市场环境中的强大竞争力和稳健发展态势。
3月31日，中国海外发展正式披露2024年全年业绩。报告期内，公司实现营收1851.5亿元，这一数据在行业中处于较为可观的水平；净利润达到156.4亿元，在行业内领先众多同行；销售额更是高达3106.9亿元，同比增长0.3%。值得一提的是，中海地产是TOP10房企中唯一一家销售额实现正向增长的企业，这无疑凸显了其在市场中的独特优势和强劲实力。
更为难能可贵的是，在积极进取拓展业务的背后，中海地产的财务表现依旧可圈可点。2024年，公司资产负债率为55.8%，净借贷比为29.2%，这两项指标均处于行业最低区间，充分显示了其良好的财务健康状况。加权平均融资成本仅为3.1%，成为行业最低水平，这为公司的资金运作提供了极大的优势。全年经营性现金净流入464.5亿元，创下历史新高，进一步增强了公司的资金流动性和抗风险能力。
在当前地产下行的大周期中，市场对中海地产最大的印象便是一个“稳”字。而如今，中海地产正用实实在在的业绩向市场传递着坚定的信心——中海不仅要稳，而且要在稳中求进，不断寻求新的发展机遇和突破。
“稳”字当头，筑牢发展根基
2024年，地产行业仍在艰难地止跌企稳。据克而瑞数据显示，2024年百强企业销售总额为39483.8亿元，销售面积为19546.3万平方米，同比分别下降26.0%和24.4%。在这样严峻的市场环境之下，中海地产却逆势而上，2024年实现权益销售额排名行业第一，成为行业内仅有的两家销售额过3000亿的房企之一。
这份令人瞩目的成绩单背后，是中海地产稳健的经营底色，主要体现在两个“稳”字上。一是战略布局的“稳”。中海地产始终坚持地产开发主航道不动摇，持续深耕超一线以及部分强二线城市。这种精准的战略布局，使得公司能够更好地把握市场需求，降低市场波动带来的风险。二是财务底线的“稳”。中海地产不受外界干扰，坚决保障财务安全，为公司的稳定发展奠定了坚实的基础。
相较于其他热衷于跨界多元化的房企，中海地产在业务上的稳健体现在坚定地围绕地产开发拓展业务版图。在地产开发主航道的战略前瞻性布局方面，中海地产的土地储备高度聚焦，持续深耕高能级城市。2024年，中海地产是唯一一家拿地金额超过600亿的房企，在一线城市的投资权益比超过70%，一线和强二线城市的投资权益比更是达到了91%。
董事局主席颜建国在交流会上提到：“此次取得的成绩得益于公司加强聚焦一线城市的投资策略。2024年，公司在北上广深及香港的销售额合计1640亿元，占公司整体销售的61%，并在上海、北京、深圳均位居当地市场第一。其中，上海以704亿元的销售额创下了公司单城年销售额的纪录。”
一直以来，市场上有“超一线城市 = 房企的‘诺曼底’”的说法。其核心原因在于，在面对市场下行周期时，超一线城市具备更强的稳定性和确定性。相关数据也有力地佐证了这一观点。当全国商品房成交量及价格显著下滑时，只有北上广深等城市的楼市率先完成了止跌反弹。
财报数据显示，2024年中海地产平均销售单价同比上涨16.62%，达到27048元/㎡。在量价齐跌的房地产市场中，中海地产的高销售单价为未来的利润释放打下了牢固的基础。
中海地产在财务上的稳健，体现在公司高度的财务自律上，这为其构筑了穿越周期的核心壁垒，呈现出“三低一高”的显著特征。所谓“三低一高”，即融资成本低、资产负债率低、净借贷比低以及现金流量高。具体来看，2024年中海地产的负债率持续优化，资产负债率为55.8%，净借贷比为29.2%，均处于行业最低区间；现金短债比达到3.5倍。在标普、惠誉双A评级的加持下，公司加权平均融资成本仅为3.1%，为行业最低水平。此外，公司的经营性现金流强劲，全年经营性现金净流入464.5亿元，创下历史新高，同时账上持有银行存款及现金1241.7亿元。在行业普遍现金流承压的背景下，中海地产实现了“投资升、负债降、现金流稳”的三重目标协同。
尽管地产行业经历了三年时间的痛苦调整，但地产行业的市场空间依旧广阔。当前，中海地产凭借着强大的定力和稳健的财务策略，将行业挑战成功转变为自身的发展机遇。
进取的野心，拓展发展空间
从政策层面来看，3月上旬召开的两会，政府工作报告明确提出要实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，稳住楼市股市，并确立了2025年GDP增长5%的目标。从市场层面来看，经过三年多的大力去库存，房地产供需结构显著改善，市场更加健康。政策推动力和市场推动力正共同推动房地产市场逐步回暖。而中海地产过去几年持续逆周期布局的高能级城市的土地储备，成为了其进取的压舱石。
2025年以来，中海地产延续了在超一线、强二线城市积极拿地的动作。得益于强悍的资金优势，仅在今年就拿下了北京三宗地块，以及深圳、郑州、沈阳、厦门等城市的地块，累计投资额逾207亿元。例如，以75.02亿元拿下海淀树村35号地，创下北京楼面价新高；以底价40.08亿元摘得北京丰台西南郊冷库地块，这是今年全国首个城中村改造项目，成交楼面价为5.8万元/平方米。
从中海地产拿地的金额和项目中，不难发现一个明显的趋势：中海地产拿的地品质越来越高。这充分体现了中海地产对市场和政策的敏锐判断。颜建国在投资者交流会上也指出：“最近地方政府也优化了供地结构，更多地推出城市内具有差异性、聚焦改善性需求的优质地块。”对于中海地产来说，更多优质土地的流出恰逢其时。
2024年，中海地产通过“核心地段 + 顶级产品”的组合，重新定义了市场定价权，充分验证了其对塔尖客群的精准把握能力。上海徐汇滨江的领邸玖序项目“五开五罄”，累计销售额达到282亿元；深圳深湾玖序以13万/㎡的单价突破片区上限，首开即揽金156亿。在业绩会上，颜建国表示：“去年上海建国东路项目以及在上海、北京、深圳等多个玖序系项目逆势热销，量价兼得，货值较预期超出70多亿。”
事实上，改善性需求逐步成为行业主流，这也与当下“建设好房子”的政策遥相呼应。两会期间，“建设好房子”首次被写入政府工作报告。为适应人民群众提升居住品质的需要，住房城乡建设部3月31日发布了国家标准《住宅项目规范》。新规范以住宅项目整体为对象，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出了明确规定。
当下，中海地产已经率先完成了“好房子”样板试点的落地。2024年9月，中海地产“高性能 + 好服务”的好房子综合解决方案亮相由住房和城乡建设部指导、中国建筑集团主办的中国建筑科技展，成为展览的最大亮点之一。
而在地产开发之外，中海地产布局多年的“明天”业务——商业物业板块也表现亮眼。年报数据显示，2024年中海商业物业板块收入71.3亿元，同比上升12.1%。商业物业收入在中海地产的战略中被划分为明天业务。目前来看，“明天”业务正在成为中海地产的第二增长曲线。管理层在交流会上指出，商业板块给中海地产的利润贡献已经超过10%。据悉，中海商业2025年将有8个项目入市，其中有6个项目位于一线城市。随着这批项目的入市，中海地产在一线城市的收入占比将继续提升，不断为公司注入新的发展动能。管理层对于商业物业板块的发展信心十足，在投资者交流会上，管理层也给出了商业物业板块将锚定2025年双位数增长的进取目标。
长期主义的红利，共享发展成果
在上市房企中，中海地产是为数不多的与投资者共享发展成果的房企。年报显示，中海地产2024年全年派息60港仙，核心派息率达到38.2%，较去年提升了近6个百分点。iFind数据显示，从2020年以来，公司年度派息率均高于30%，自上市以来累计派息总额超1200亿港元。
市场上曾经有这样一句话：中海地产是一个稳健的企业，负责任的企业，市场最不需要担心的就是中海地产。而如今，中海地产也一直用实际行动践行着这句话。在业绩问答会上，当有机构投资者提及管理层对分红及未来分红的看法时，管理层的回答十分诚恳：“在2025年、2026年、2027年公司会保持稳健经营，稳定公司的利润，稳固基本盘，引领行业。一起做时间的朋友、做耐心资本、做长期资本，一起分享长期主义带来的红利。”
中海地产的大手笔分红也彰显了其对未来发展的坚定信心。眼下，中海地产不仅有“好城市”、“好地皮”和“好房子”共同推动公司发展质量的提升和市场美誉度的提高，还有“今天”、“明天”和“后天”业务接力公司未来营收及净利润的增长，筑牢了稳的基石、拓展了进的空间。
在谈及下一个五年发展规划时，管理层也给出了自己的思考：“下一个五年，中海地产依旧将坚守不动产开发运营主航道。虽然全国商品房销售规模较行业高峰下降了近一半，但依旧是一个近十万亿的规模，未来依然是一个巨大的市场。中海地产将坚持长期主义，持续深耕不动产开发运营主航道，成为品质与服务领先、效率与效益领先、品牌与国际化领先的卓越企业。”
某种程度上说，在地产行业大分化渐入尾声的背景下，像中海地产这样，既有稳的底气，又有进的动力的头部房企，正迎来自己最好的时代。
本文围绕中海地产2024年财报展开，详细阐述了其在下行周期中凭借战略布局和财务自律保持稳健，又通过积极拿地、商业物业发展展现进取野心。同时，与投资者共享成果，坚持长期主义。在当前地产环境下，中海有望凭借多方面优势持续发展，迎来更好的时代。
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