本文聚焦于3月18日海淀区树村资金平衡用地统筹项目HD00 – 0705 – 0035 – 1地块的竞拍情况。详细介绍了众多房企参与竞拍，最终中海地产高价拿下该地块，还分析了房企争抢海淀树村地块的原因以及未来海淀新房市场的竞争态势。
在取消限价、摇号等限制后，海淀的地块竞拍瞬间变得异常火爆，仿佛被按下了“快进键”，各房企纷纷摩拳擦掌，一场激烈的争夺战就此拉开帷幕。
3月18日，海淀区树村资金平衡用地统筹项目HD00 – 0705 – 0035 – 1地块开启线下竞拍模式。现场可谓是“星光熠熠”，中海、绿城、建发、越秀、海开、保利、招商、中铁、华润、金茂、华发等10余家房企都怀揣着拿下地块的强烈愿望，跃跃欲试，仿佛这里就是他们的战场，谁都不想轻易错过这个机会。
这场竞拍堪称一场“持久战”，历经近3个小时，264轮的激烈厮杀，每一轮举牌都充满了火药味，每一个决策都关乎着企业的未来布局。最终，中海地产突出重围，成功拿下该地块。楼面单价约10.23万元/平方米，这一价格创下了“两集中”以来北京土拍市场成交楼面价的新高，使得该地块成为北京首个楼面价达10万的住宅地块，无疑在房地产市场扔下了一颗重磅炸弹。
自从北京土地市场政策取消了限价、指导价等政策后，海淀的土拍市场就如同被点燃的火焰，变得异常“热闹”。不过，在多位业内人士看来，如今回归“价高者得”规则的土拍市场，本质上已经成为实力雄厚的国企央企的专属赛场。那些资金实力相对较弱的多数房企，只能望而却步，看着这场激烈的竞争，却难以参与其中。
中海摘得单价“地王”
在土地资源供不应求的海淀，树村地块就像一块巨大的磁石，几乎吸引了“全明星”阵容的房企齐上阵。根据3月17日流出的报名截止名单，共有11家房企参与报名，10家房企进行报价。这里面有中建系的中建壹品，知名央企华润置地、保利发展与招商蛇口的联合体，还有中国金茂、北京市属国企首开等。另外，像混合所有制企业绿城中国，以及建发房产、越秀地产等此前在北京土拍市场出现过的地方国企也纷纷加入了这场竞争。
值得一提的是，首开已经一年多未在北京土拍市场中露面。曾经有“一部首开史，半座北京城”之称的首开，在北京房地产市场的地位可谓举足轻重。然而，业内人士表示，2021年，由于频繁踩错市场节奏，首开部分项目出现了地价高、限价低、利润薄、销售缓慢等问题，直到2023年才逐渐好转。
为了扭转不利局面，首开痛定思痛，调整了拿地和产品策略。逐渐减少联合开发，转而走向独立拿地和操盘的道路，重点布局内城核心地块，以此提高投资的安全性和控制力。同时，从刚需市场转向改善型产品，以满足更高层次的市场需求，提升项目附加值。所以，首开在2025年现身树村土拍现场，也就不难理解了。
随着拍地规则的改变，在当下的北京土地市场，实力成为了决定性因素。不再需要穿着象征好运的红衣，带着装有橙子、香蕉的 “大吉大利”袋子入场这种带有仪式感的行为，预算充足才是真正的制胜法宝。企业只要凭借雄厚的资金实力，便能在拍地场上放手一搏。
在一群穿着深色衣服的人中，越秀北京公司总经理董毅身穿橘色卫衣显得格外引人注目。在这次树村的土地争夺战中，董毅积极参与竞拍，每一次举牌都展现出他强烈的拿地意愿。然而，在众多强劲对手的竞争下，董毅最终还是未能如愿，遗憾地退出了这场激烈的“战役”。
树村地块起拍价58.64亿元，楼面价约8万/平方米，线上报价就已经达到59.12亿。进入线下竞拍环节后，竞争变得更加白热化，264轮的连番举牌，每一次举牌都伴随着紧张的气氛，最终才确定了买家。中海以75.02亿元拿下了这块地，溢价率27.93%，楼面价10.23万元/平方米，成为这场激烈竞争的胜利者。
新盘扎推入市，树村引爆海淀?
房企为何争相补仓海淀树村？
中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，树村地块的最强优势在于所处的上地板块兼具产业优势和学区优势。一方面，腾讯、网易、百度、新浪等互联网大厂聚集在后厂村区域，这里就像一个巨大的人才磁场，吸引了大量高科技人才。这些人才收入较高，对应着较高的购买能力，为房地产市场提供了坚实的消费基础。另一方面，在教育资源上，该区域对应上地学区，区域内分布有上地实验小学、清华附中上地学校、二十中学以及在建的101中12年一贯制学校等优质教育资源，这对于有子女教育需求的家庭来说，具有极大的吸引力。
从产品方面来看，地块位于上地街道，为R2二类居住用地，占地39737.8平方米，地上建筑规模73299.74万平方米，容积率为1.6，控制高度18米。按照层高3米计算，预计为6层洋房，这种低容积率的洋房产品在市场上具有一定的稀缺性。
项目设计规划要求也十分严格。项目要遵循城市设计的理念，建筑外立面材质需使用石材、铝板等，风格简洁、实用、美观，构造安全合理，与城市整体风貌相融合。设计方案在满足建筑功能的同时，注重创造宜人的外部空间，注重建筑文化内涵和品质，提升建筑设计质量。居住小区的住宅建筑建议增强院落围合感，沿现状树村公园形成连续的建筑界面。居住地块内部结合中心花园，强化景观均好性与社区归属感，同时应加强与树村公园景观的融合渗透。建筑形式、体量、色彩与圆明园遗址公园风貌相协调，突显历史特色，适当结合新中式风格。住宅应采用坡屋顶形式。街区内的居住建筑以暖色调为主等，这一系列要求旨在打造高品质的居住社区。
张凯表示，随着树村地块落槌，海淀正式迈入“改善七盘”时代。从永丰南北的颐海澐颂、嘉华天珺，到功德寺的“双王”、朱房村的“双姝”，2025年海淀高端改善大幕即将拉开，一场激烈的市场竞争即将上演。
值得关注的是，土地市场的热度正快速传导至供给侧。根据北京2025年商品住宅用地推介会信息，海淀今年除树村地块以外，还有宝山棚改地块、半壁店城中村改造项目地块、四季青西郊机场周边极沿线城中村改造项目地块待入市，且都集中在上半年。
届时，大量新盘涌入将会使得海淀新房市场竞争程度加剧。开发企业唯有从园林设计、会所打造、精装品质、“零公摊”、风雨连廊等各个细节方面入手，全方位提升产品竞争力，才能在市场中站稳脚跟，赢得消费者的青睐。
本文围绕海淀区树村地块竞拍展开，介绍了众多房企参与竞拍，中海高价拿下地块的情况。分析了首开等企业的拿地策略变化，阐述了房企争抢树村地块的产业和学区优势等原因。还指出随着多地块待入市，海淀新房市场竞争将加剧，企业需提升产品竞争力。
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