好房子政策落地，北京地产项目落实情况大揭秘

本文聚焦北京“好房子”政策，探讨其在地产行业的落实情况，以招商序等项目为例，详细分析不同项目在“好房子”标准下的表现，展现招商序在打造好房子方面的独特优势。

在当下的地产领域，“什么是好房子”成为了每个开发商都必须面对的灵魂拷问。

去年年底，“好房子”的理念如春风般吹进了京城。《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》（简称“好房子导则”）应运而生。今年全国两会，“好房子”更是被郑重地写进了政府工作报告。这一系列举措，让整个地产行业感受到了温暖与生机，仿佛注入了一股强大的活力。

值得一提的是，“好房子导则”非常人性化。它没有采取强制推行的方式，也没有将其变成生硬的行业标准，内文的语气十分温和，用“鼓励”二字来引导开发商。这就意味着，每个开发商可以根据自身的实力以及项目的特点，自由地去打造“好房子”。然而，这种灵活性也导致了政策实施以来，各个项目落实的程度参差不齐。有些开发商挑肥拣瘦，选择成本最低的项目来设计；而有些开发商则不惜成本，立志打造出“好房子”的样本。一场无形的“好房子”竞赛，已经在暗中悄然拉开了帷幕。

从“好房子导则”出台至今，已经过去了4个多月。在这段时间里，京城地产圈最热门的话题就是“好房子”。乐居财经为此专门做了一份调研报告，重点关注项目是否设置了“阳台、首层架空层、风雨连廊”这三件套。“好房子导则”于2024年11月7日定稿，在2024年11月22日正式下发。符合这个时间之后出图纸的项目，一共有19个。另外，还有一个特殊的项目——丰台金茂璞逸丰宜，早在2024年10月30日就出现了首层架空层，比导则定稿还早了一周。那么，这20个项目的“好房子”落实情况究竟如何呢？

具体情况如下：

只设置阳台的有10个项目，分别是大兴新城0011和0033项目、昌平城建国誉燕园朗润、延期住总山澜赋、昌平星耀未来和北京国贤府二期、通州云璟揽阅和金隅花溪云锦、朝阳中海时光之境和中海朝阳ONE、顺义懋源后沙峪别墅项目。
无阳台的有2个项目，分别是功德寺的和樾玉鸣与和樾望云。在海淀，目前是北京“好房子”实施的最后堡垒，这里的项目只有飘窗赠送。
设置“阳台 + 架空层”的有5个项目，分别是丰台的金茂璞逸丰宜、中海丽金府、中海丽泽叁號院、北京隅西颂，以及朝阳的中海萬吉玖序。
设置“阳台 + 架空层 + 风雨连廊”的有3个项目，分别是亦庄招商序、丰台建发金茂观宸、大兴新城0255项目。

综合来看，目前“好房子”政策出台后，出现了两个明显的现象。其一，绝大部分开发商只选择设置阳台，原因很简单，这样付出的成本最低。其二，愿意设置“三件套”的项目少之又少。即便有些楼盘加上了“架空层”，也往往省去了风雨连廊。这充分说明，在两大“好房子”政策的叠加下，北京打着“好房子”旗号的项目越来越多，但真正全面落实的却寥寥无几。打造“好房子”，绝不是一句简单的口号，而需要实实在在地落到实处，也不仅仅是送点阳台面积那么容易。

在众多开发商中，作为央企地产商的招商蛇口，决心打造首个北京版“好房子”样本。为了拿下招商序所在的X24地块，招商蛇口团队提前进行了深入研究，甚至在地块挂牌三天之后，就迅速发出了招标计划。在成功拿地的当天，招商序就火速推出了住宅地块的总平图，展现出了强大的行动力和决心。

北京“好房子”的高配是“阳台 + 架空层 + 风雨连廊”这三件套。虽然看起来只有三件套，但在实际实施过程中，各个项目之间的差异还是蛮大的。除了招商序、建发金茂观宸和大兴新城0255项目，去年5月份的昌平龙湖观萃也有三件套，它是全国“好房子”大赛的试点项目。

先来看招商序。它有一条长约150米的连廊，巧妙地将大门、会所、架空层、亭台串联在一起，让业主归家时充满了仪式感。这也是招商序区别于其他房子的点睛之笔。其最大的特点是休闲空间集中，动线完整。具体表现为，首层架空层全部设置在楼王5#，总面积接近1000平米，架空层南侧是一条宽约4米的风雨连廊，业主可以在这两个空间里自由切换。这条连廊把架空层、地上会所与下沉庭院，形成了一个完整的会所体系，这种设计在市面上是比较罕见的。不论雨天还是晴天，业主通过连廊到达小区中央的凉亭，都可以静心欣赏中心景观。

再看看另外三个项目的三件套情况。

观宸的风雨连廊是后加的，没有出现在设计图上，而且连廊比较短，没有把两个架空层串联起来。另外，它的风雨连廊可能还侵占了消防车的回车场。不过，每个户型的南向设有内嵌式阳台。
龙湖观萃的风雨连廊把两个分散的架空层连起来了，但只有奇偶阳台，并且不封闭。
大兴新城0255项目的风雨连廊很长，只串联了4个架空层里的2个，有些遗憾。它有阳台，但属于外置阳台，不封闭。

总体来说，招商序的“好房子”三件套更胜一筹。

乐居财经还了解到，招商序还采用了跨城市支路、高品质建筑立面两项“好房子”标准。比照2月12日出台的《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，会发现招商序至少实施了里面的8项以上要点。

一座真正的好房子，一定是内外兼修的。除了有“好房子”的骨相，招商序的户型也是一大亮点。毕竟，房子才是人最主要的生活空间。招商序的社区大小适中，一共有13栋楼，楼层为7 – 18层，建筑面积7.72万平米，共有685户。它只有四款户型，分别是91平米和108平米的三居两卫，127平米的四居两卫和165平米的四居三卫，其中108平米和127平米是主力户型，占比达到了78%。

虽然有91平米的户型，但这丝毫不影响招商序的改善盘定位。其秘密在于，它有很高的实际得房率。根据户型图，乐居财经测算了四款户型的实际得房率：91平米户型赠送15.5平米，实际得房率96.5%；108平米户型赠送14.5平米，实际得房率95.5%；127平米户型赠送18.8平米，实际得房率93%；165平米户型赠送19.4平米，实际得房率91%。换句话说，招商序的91平米户型，相当于常规房子约107平米户型。每个户型都有高比例赠送，这也是招商序均衡做产品策略的一大亮点。

实际上，平权主义在招商序里无处不在。乐居财经发现了它的8个平权设计：