透视锦和商管2024财报：盈利危机与政策红利的博弈，锦和商管2024业绩：营收下滑，如何突围市场困境？

本文详细解读了锦和商管2024年的财报，分析了其营收、盈利、现金流、财务状况等方面的表现，探讨了业绩滑坡的原因，同时介绍了公司的业务情况以及面临的外部压力，最后对公司的未来发展进行了展望。

近日，锦和商管公布了一份颇具看点却又让人喜忧参半的成绩单。从这份财报数据里，我们能够清晰地看到公司在过去一年的经营状况。

2024年，锦和商管全年营业收入为10.08亿元，与上一年相比下降了2.33%。其中，主营业务商务服务收入占据了总收入的100%。目前，承租运营项目是公司主要的收入来源。锦和商管在财报中指出，全年营业收入下滑的主要原因有两个方面：一方面是个别承租运营项目还处于爬坡期，尚未达到预期的盈利水平；另一方面是个别承租运营项目在2023年和2024年中止或改变了商业模式。

在同期，非经常性损益为公司贡献了1.11亿元。这其中包括1627万元的政府补助、5519万元的越界创意园房屋拆除补偿款以及6284万元的理财收益等金融资产收益。（图片来源：企业业绩公告）

从盈利表现来看，归属于上市公司股东的净利润为1475.32万元，与上一年相比下降了85.07%。扣除非经常性损益后，净利润更是由盈转亏，亏损额达到了9580.64万元，而上年同期净利润为4093.02万元，同比降幅高达334%。

盈利滑坡

值得注意的是，锦和商管在去年第四季度经营压力集中爆发。单季度归母净利润亏损2291万元，同比下滑幅度达到了惊人的783%；同期扣非净利润亏损9321万元。从财报数据整体来看，锦和商管面临着营收下滑与利润大幅缩水的双重压力。

与此同时，公司的毛利率也在持续下降。全年毛利率同比减少了2.86个百分点，降至25.82%。其中，承租运营板块毛利率减少了1.99个百分点，降至24.51%；受托运营板块毛利率减少了4.86个百分点，降至59.59%。

从盈利质量的角度分析，锦和商管全年净利润从上一年的8317.9万元下滑至 -365.52万元，毛利率与净利率同步受到压力。2024年净利率转为负值，为 -0.36%，较上一年同期下降了8.42个百分点。并且，全年加权平均ROE降至1.34%，较2023年下滑了7.28个百分点，扣非后ROE为 -8.70%，这表明公司的资产收益能力显著下滑。基本每股收益为0.03元，与上一年的0.21元相比，下降了85.71%，盈利能力被明显稀释。

在经营期间，费用高企进一步压缩了公司的利润空间。全年销售、管理、财务三费合计达到3.14亿元，占营收比重高达31.17%，与上一年相比上升了2.25个百分点。其中，财务费用因新拓项目融资费用摊销增长了10.11%。据财报数据显示，全年营业总成本为10.7亿元，同比上涨了0.59%。

锦和商管业绩滑坡是多重内外因素共同作用的结果。具体来说，在宏观经济的影响下，锦和商管部分承租运营项目仍处于培育阶段，租金收入未能达到预期，从而拖累了整体利润。同时，2023年锦和大宁财智中心项目合作模式变更产生了高额资产处置收益（约3.02亿元），而2024年没有此类一次性收益。此外，公司对部分子公司计提了商誉减值准备，这是基于谨慎性原则应对市场不确定性的举措，但也直接影响了净利润。

不过，与盈利表现形成鲜明对比的是，公司的现金流表现较为稳健。全年经营活动现金流净额达到7.28亿元，同比增长了13.1%。这主要得益于租金收缴效率的提升以及受托运营项目服务费的稳定回款。尽管盈利方面面临压力，但公司核心业务的现金流创造能力仍展现出一定的韧性。

从财务表现来看，截至2024年末，锦和商管总资产为54.91亿元，与上一年同期相比下滑了2.59%。其中，流动资产合计5.31亿元，应收账款同比增长了71.25%，达到1.31亿元。同期公司总负债为44.38亿元，其中非流动负债合计35.16亿元，流动负债合计9.22亿元。截至年末，资产负债率上升至80.83%，整体负债水平保持在可控范围内，短期偿债指标流动比率为0.58。从这些数据可以看出，锦和商管客户付款周期延长，流动性管理压力有所加剧。

外部压力

在具体业务表现上，锦和商管作为国内城市更新领域的头部企业，其主营业务是城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。

在2024年，公司新增外拓了3个项目，还续约了1个位于徐汇区核心地段的承租运营项目，这确保了公司业务基本盘的持续稳定。据了解，该公司的业务经营模式主要包括承租运营、受托运营和参股运营。得益于年内新增外拓与项目续约，截至2024年末，锦和商管在管项目数量达到73个，在管面积约140万平方米，较2020年上市初期实现了翻倍。

目前，承租运营项目依然是公司主要的收入来源。分行业来看，商务服务业全年营业收入为10.08亿元，其中租赁收入为7.48亿元，物业服务及其他收入为2.59亿元。分地区来看，上海地区营业收入为8.32亿元，杭州地区为0.60亿元，南京地区为0.21亿元，北京地区为1.14亿元。

值得一提的是，2024年商办租赁市场需求疲软，核心城市新增供应量增加，导致租金单价和出租率双双下降，业主以价换量的情况较为普遍。与此同时，世邦魏理仕数据显示，2025年全国主要一二线城市办公楼市场将迎来约640万平方米新增供应，同比增长近七成。虽然需求端有边际改善，但幅度有限。供应大幅增加，需求增长缓慢，将进一步加剧市场竞争，给办公项目出租率和租金水平带来更大的压力。

在外部环境不确定性加剧的情况下，锦和商管在管物业主要位于上海、北京、杭州、南京等核心城市，也在一定程度上受到了新增供应与需求疲软的挤压，导致部分项目边际成交租金单价承压，整体收入增长乏力。

从财报中可以看到，为了提升园区出租率，锦和商管采取了一系列措施。通过优化招商策略、提升园区服务等举措，在部分项目上维持了较高的出租率。同时，通过维护存量租户、提升物业服务水平，部分成熟期项目出租率保持在行业高位。此外，公司还持续盘整项目组合，对部分小体量项目到期不续，以优化管理成本，集中资源聚焦高效益项目。

目前，锦和商管的租户结构以文化创意产业及新经济客户为主，同时涵盖了制造业、专业服务、贸易服务等传统行业，以及互联网、知识经济、生物医疗、文化创意等新经济业态。公司通过融合文化和创意，在商办区域引入文化、艺术和创意元素，以此来吸引创意产业的企业。

与此同时，政策持续加码城市更新，为锦和商管提供了长期稳定的需求支撑。锦和商管表示，未来将持续把握政策红利，提升自身竞争力，持续吸引新经济企业在园区内实现协同发展，推动多方资源互相流通。

总体而言，锦和商管通过调整项目组合、优化招商策略来应对挑战，从长期来看，依然看好城市更新赛道的发展潜力。但需要注意的是，2024年公司收入出现微降，盈利能力显著承压，核心业务亏损暴露了经营挑战，只能依赖非经常性收益及现金流管理来维持账面利润。未来，公司需要重点关注存量项目出租率的修复以及新项目的爬坡进展。

本文深入剖析了锦和商管2024年财报，指出公司面临营收下滑、盈利滑坡、毛利率与净利率下降、费用高企等问题，业绩滑坡受宏观经济、项目模式变更、商誉减值等多重因素影响。不过，公司现金流表现稳健，业务基本盘稳定。在外部市场竞争加剧的情况下，公司采取了一系列应对措施。长期来看，虽看好城市更新赛道潜力，但当下需关注存量项目出租率修复和新项目进展。