本文聚焦于华南城的发展现状，介绍了其原定于4月2日在香港高等法院进行的清盘听证会推迟至4月14日这一事件，详细阐述了华南城2024年并不乐观的业绩表现，包括收入、毛利、亏损等情况，还分析了其运营模式、各业务板块营收，以及面临的流动性困境和采取的应对措施。
原定于4月2日在香港高等法院举行的华南城清盘听证会并未如期举行，经法院决定，该听证会推迟至4月14日。
当下，华南城面临着诸多挑战。除了被呈请清盘这一危机外，其对外披露的2024年业绩也不容乐观。
与2023财政年度相比，华南城在2024期间收入有所增加，达到40.834亿港元，增幅为16.4%。这主要得益于2024年物业销售及持续性收入的增长。不过，期内毛利却下跌了5.3%，降至7.659亿港元，毛利率也下降至18.8%。
值得注意的是，该公司在这一时期母公司持有人应占净亏损高达89.758亿港元，而在2023财政年度还录得盈利43.175亿港元。
华南城表示，母公司拥有人应占亏损主要由以下几个因素导致：存货减值拨备增加；递延税资产拨回；在建物业的资本化利息减少使得融资成本有所增加；投资物业公平值亏损。
业绩维艰
华南城是一家在中国颇具影响力的综合商贸物流企业，于香港联交所上市。其将自身定位于“世界综合商贸物流中心、数字中心、创新中心、生活中心”。
追溯其发展历程，华南城起步于2002年。当时，深圳市中心的商贸物流进行外迁，而深圳作为东南地区物流的核心，急需一个物流基地，于是深圳华南城应运而生。
凭借深圳华南城项目的成功，华南城陆续将业务拓展至全国8个城市，在郑州、重庆、南昌、深圳等多地开发了多功能商业及配套项目，并于2009年成功登陆香港资本市场。
目前，华南城旗下拥有众多子公司，核心子公司包括商业管理集团，此外还有华盛商业、乾龙物流集团、第一亚太物业、华南城小额贷款、华采通数字科技等。
尽管华南城的运营模式为“商贸物流 ”，但其收入大部分来自物业销售，其中住宅销售占据重要地位。
业绩数据显示，在2024财年，物业销售贡献了29.95亿港元的收入，较上一个财年增长了18.7%。这一增长主要是因为年内有较多之前已完成合同销售的物业完成交付。然而，由于整体物业市场极为疲软，年内物业合同销售较上年同期出现了深度调整。
2024年，华南城各城积极开展库存去化和大宗销售工作。其中，郑州华南城大宗交易取得突破性进展，当地政府于2024年6月回购逾千套住宅。西安华南城也实现了多栋品牌馆整售。
在营收方面，持续性收入贡献了10.88亿港元。其中，由于租赁需求下降，物业租赁收入为5.431亿港元，较上个财政期年化后减少了10.9%。
华南城规划保留若干商品交易中心用于自营和出租，并为已交付及投入使用的交易中心、商铺及住宅项目提供物业管理服务。该公司称，物业租赁收入将是集团持续性收入的重要组成部分，其中深圳华南城作为集团项目组合中较成熟的项目，是物业租赁收入的主要贡献单位。
另外，华南城在2024财年录得其他持续性收入增加3.0%，达到5.452亿港元。不过，因第三方物流服务收入减少，该公司物流及仓储服务收入在年内减少至1.235亿港元，而奥特莱斯营业收入增加至3.268亿港元。
截至期末，华南城在八个城市的总土地储备面积合计3105.95万平方米，项目主要规划用途为交易中心、住宅、商业、仓储及其他配套设施。
流动性困境
截至期末，华南城持有一定规模的自营物业，投资物业价值为425.1亿元。但由于租赁需求下降，投资物业公平值亏损约为24.83亿元。
华南城表示，投资物业公平值的变化受到多种内外部因素的影响，如出租面积、租金率、可比物业的市场价格等。
然而，除了市场带来的挑战外，华南城还需解决其流动性困境。
公告显示，截至2024年12月31日，华南城计息债务为302.2亿港元。其中，计息银行及其他借贷中约192.04亿港元是以若干楼宇、投资物业、发展中物业、持作销售物业及银行存款作抵押，账面总值约为501.23亿港元。
到2024年末，华南城流动负债超过流动资产28.48亿港元，即期部分计息债务（包括优先票据及计息银行及其他借款）为182.41亿港元，而现金及银行存款仅为7.177亿港元，其中受限制现金为6.766亿港元。
截至2024年12月31日，有关157.42亿港元有息负债的应付本金或利息未按规定在预定还款日期偿还，触发有息负债总额为3.75亿港元须于要求时偿还。
在2025年初，花旗国际有限公司曾对华南城提出清盘呈请。最新消息是，香港高等法院将清盘听证会推迟至4月14日。
此前，华南城对外公告，花旗国际有限公司于2025年1月27日向香港特别行政区高等法院提出对公司的清盘呈请，涉及公司发行于2024年4月到期的2.8884亿美元、年利率9.0%优先票据的3.061704亿美元欠款。
华南城表示，公司将极力反对该呈请，呈请的提出并不意味着呈请人能成功对公司进行清盘。
华南城在业绩公告中提及，公司董事已采取多项计划及措施来改善集团流动资金及财务状况。包括集团已委任财务顾问及法律顾问，协助其重组违约与交叉违约借款，以在实际可行的情况下尽快与所有贷款人达成一致的解决方案。
此外，华南城已就清盘呈请委任法律顾问，并采取物色潜在买家，出售集团若干物业项目的权益以提高流动资金水准等措施。
本文详细介绍了华南城面临的清盘听证会推迟事件，深入分析了其2024年业绩不佳的状况，包括收入、毛利、亏损等方面的问题，还阐述了其运营模式、各业务板块营收情况以及面临的流动性困境。同时，也说明了华南城为改善现状所采取的一系列应对措施。总体而言，华南城当前面临着巨大的挑战，未来发展仍存在诸多不确定性。
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