2024华润万象生活财报解析：消费分化下的业务突围与拓展战略，华润万象生活2024业绩亮眼，应对消费挑战开启新征程

华润万象生活2024年全年业绩情况，包括各业务航道的收入、利润等数据，同时分析了当前消费市场的趋势和特点，最后阐述了公司的收购拓展计划和未来发展方向。

3月26日，华润万象生活（01209.HK）正式对外披露了2024年全年的业绩情况。这份财报犹如一份详细的成绩单，清晰地展示了公司在过去一年里的经营成果。

财报数据显示，2024年华润万象生活全年收入达到了170.43亿元，与上一年相比，同比增长了15.4%。在各个业务航道中，商业航道表现颇为亮眼，收入为62.74亿元，同比增长21.4%；物业航道收入也较为可观，达到107.15亿元，同比增长11.6%；生态圈业务收入为0.54亿元。

在商业航道的业务里，截至2024年末，集团来自购物中心的商业运营管理服务收入高达42.09亿元，较去年同期大幅增长30%，占总收入的24.7%。集团为118个已开业的购物中心项目提供商业运营服务，这些购物中心的总建筑面积达到了1270万平方米。值得一提的是，其中绝大部分购物中心由集团同时提供物业管理服务，这体现了公司在商业运营和物业管理方面的协同能力。

华润万象生活管理层在2024年业绩会上，针对目前的消费趋势发表了看法。他们指出，2024年消费市场整体面临较大压力，奢侈品消费市场的表现甚至弱于大市，整体销售额同比出现下降。然而，在这样严峻的市场挑战下，公司却全面跑赢了市场，展现出了强大的竞争力。

管理层进一步分析了当前消费行业出现的特点，其中分化特征愈发显著。首先是消费力结构的分化，2024年华润万象生活在营项目的客流继续大幅增长，增长幅度大概是33%，零售额增速为18.7%。但客流增幅和零售额的增速比例形成了剪刀差，这意味着客单价同比有所下滑，反映出消费信心和能力还有待进一步提振。从消费客群来看，高净值消费客群保持相对稳定，韧性更强，高净值大单占比仍有提升，但存在相当明显的消费外溢现象。中端客群的表现则较为乏力，同比有所下滑。而年轻客群消费展现出了潜力和亮点，25岁以下年轻消费群体和会员数量快速增长了20%，人均消费金额在持续提升，客单价也最为稳定。整个消费品类也呈现出分化态势，服务体验类消费优于商品零售类消费，这与整体消费市场特征一致。服装配饰皮具等传统零售品类基本取得个位数增长，而服务体验类生活方式消费则大幅增长25%到30%。重奢销售中有相当数量品牌消费下滑，外溢显著，明显弱于大市。

不过，管理层也提到消费市场中一些细分品类赛道存在亮点。以休闲轻餐、咖啡茶饮、文创手办等为代表的生活方式品类，契合了当下性价比的消费趋势，健康概念和户外概念的商品持续热销，继续保持增长态势。管理层认为，随着消费对经济增长的重要性不断增强，政府促进消费的政策也在持续加力，市场整体消费能力有望企稳，消费信心也有望得到增强。

在写字楼方面，截至2024年末，集团来自写字楼的商业运营及物业管理服务收入为20.65亿元，较去年同期增长7.1%，占总收入的12.1%。集团为27个写字楼提供商业运营服务，总建筑面积为190万平方米；为221个写字楼提供物业管理服务，总建筑面积为1670万平方米。

物业航道方面，来自于社区空间的物业管理服务收入约为66.59亿元，同比增长10.7%，占总收入的39.1%。截至2024年末，华润万象生活在管社区空间项目达到1385个，同比增加89个，在管建筑面积为2.71亿平方米，同比增长2040万平方米。来自针对开发商提供的非业主增值服务收入为7.18亿元，较去年同期降低12.5%，占总收入的4.2%，主要是受开发商增量项目获取及存量项目交付进度变缓的影响，项目交付前的筹备、营销服务、前期顾问咨询等业务收入有所下降。来自小区空间的业主增值服务收入为15.15亿元，较去年同期增长6.3%，占总收入的8.9%。来自城市空间的物业管理服务收入为18.2亿元，较去年同期增长36.3%，占总收入的10.7%。

财务数据方面，截至2024年，华润万象生活的毛利润为56.09亿元，同比增长19.5%；毛利率由2023年的31.8%增至2024年的32.9%。公司股东应占利润为36.29亿元，同比增长23.9%；股东应占核心净利润为35.07亿元，同比增长20.1%。每股股东应占盈利为1.59元，每股股东应占核心净利润为1.536元。董事会建议宣派截至2024年末的股息为每股0.643元。公司现金及现金等价物约95.7亿元，受限制银行存款约9861万元。集团提供物业管理服务的在管建筑面积为4.13亿平方米，合约面积4.5亿平方米。

对于公司的收购拓展计划，管理层在业绩会上透露，华润万象生活自上市以来，商管业务市场化拓展一直是重点工作并持续推进。上市之初提出的“十四五”目标是拓展50个第三方商业项目，而到了2024年，这个目标已经提前完成。

管理层表示，由于公司是资产管理公司，基本上还是以轻资产拓展为主。虽然在并购方面做过尝试和努力，但目前商业市场上合适的标的比较少。“我们不能收购资产，只能收购轻资产管理公司，这类公司数量比较少。不过，公司在收购方面也是积极关注，积极研判，如果有合适的标的，我们还是愿意去考虑，但机会确实比较少。”管理层还透露，在目前已经完成的50个目标之外，2025年公司还制定了一个新目标，希望继续拓展10个以上的轻资产管理项目。

“一方面，这能够保证商业外延式增长，在市场上进一步兑现公司的服务能力和经营能力，从而产生更多价值。在具体的外拓方面，公司将持续聚焦重点城市的优质项目。过去拓展的项目无论是城市能级、项目体量还是交通区位都比较优质，比如拓展了很多TOD项目。未来，公司将继续保持这样的战略选择。除了增量市场，存量市场项目也会同样受到关注。过去几年在存量市场拓展方面已经取得了一些进展，一些存量项目改造后重新运营，经营效果也不错。公司希望在存量项目改造提升盘活的能力上，能够在市场上持续寻找和关注更多的项目，同时在新增项目上也会继续发力。对于特别优质的项目，公司会考虑通过分租模式获取，但会特别慎重，严格控制风险。”

本文详细介绍了华润万象生活2024年的业绩情况，各业务航道收入有不同程度增长，展现出公司较强的经营能力。同时分析了当前消费市场分化的特点，以及公司面临的市场挑战和机遇。在收购拓展方面，公司提前完成“十四五”目标，并制定了新的拓展计划，未来将聚焦优质项目，兼顾增量和存量市场，在严控风险的前提下寻求更大发展。