本文聚焦2024年四季度以来热点城市土地市场变化，着重讲述了中海在北京土地市场的活跃表现，包括拿下新单价“地王”等情况，还分析了土地市场热度上升的原因以及中海在北京的战略布局和市场前景。
在房地产市场的动态变化中，“地王”现象再次频繁出现在大众视野。
自2024年四季度起，各热点城市在一系列政策利好的推动下，房地产市场逐渐呈现出“量价齐稳”的态势。市场的回暖直接带动了土地拍卖市场活跃度的提升，“价高者得”的规则回归，进一步激发了各大房企的拿地热情，“地王”纪录也因此不断被刷新。
据相关了解，今年以来，北京、上海、杭州、成都等多个城市纷纷推出了优质地块，引发了各大开发商的激烈争夺，“地王潮”再次席卷市场。其中，央企中海在“地王”项目上表现得尤为积极，成为目前最大的赢家，已高溢价拿下多幅热门地块。
在北京，中海近期又创造了新的纪录，拿下了新单价“地王”。
3月18日，北京海淀区树村资金平衡用地统筹项目HD00 – 0705 – 0035 – 1地块进入竞拍环节。该地块用地面积达39737.8平方米，规划建筑面积为73299.74平方米，起拍价格为58.64亿元。
据悉，该地块自预申请阶段就受到了市场的广泛关注，共有10家房企报名参与竞拍，其中包括中海、保利、金茂、招商蛇口&华润、越秀、首开、建发、绿城、中建三局、海开控股等知名企业。
在现场竞价过程中，中建壹品、中国金茂、保利发展、海开控股以及华润置地&招商蛇口出价较为积极。然而，后期中海开始发力，步步紧逼，展现出势在必得的决心。
经过超过260轮的激烈举牌竞价，中海最终成功拿下该地块。成交总价为75.02亿元，折合楼面价达到10.23万元/平方米，溢价率为27.93%。这一价格刷新了北京楼面价纪录，使该地块成为北京新单价“地王”。
值得注意的是，这是北京住宅土地历史上第一宗楼面价超过10万元/平方米的地块，其价格已经逼近周边在售项目的房价。
目前，海淀树村35号地块所在板块内，有学府壹号院和圆明天颂两个次新房项目。其中，学府壹号院是共有产权项目，指导价为11.2万元/平方米；圆明天颂为纯商品房项目，2021年开盘时销售均价为11.5万元/平方米，如今二手房挂牌均价高达19.97万元/平方米。
业内人士分析认为，该地块的高溢价成交，一方面代表了开发商对北京稀缺土地的追捧，另一方面也与近期整体楼市企稳的大环境有关，这说明优质市场的需求始终存在。
合硕机构首席分析师郭毅表示，土地市场热度上升、“地王”频现的核心原因在于北京楼市预期的回暖。近期新房成交量已经呈现出走热趋势，特别是一些相对热门的板块，如海淀、昌平南、副中心等片区，还有房山、顺义、大兴西红门的不少项目成交流速都比之前有所提升。
以海淀区为例，3月21日，由华润置地和越秀地联合开发的和樾望雲项目开盘即实现85亿元销售额；相邻的和樾玉鳴由绿城中国和越秀地产联合开发，项目同日开盘，实现67亿元的销售额。两项目单日合计销售额突破152亿元，创下北京同期市场新高。
在此之前，3月16日位于海淀永丰南板块的颐海澐颂开盘。根据其官微公布的数据，项目开盘30分钟即实现销售606套，销售额破72.5亿元。
郭毅还指出，除了市场回暖的加持外，当前房企在融资成本和获取资金的途径方面都更为宽松，资金更为充足，投资诉求也更加强烈。“当然，房企普遍会选择投向一些市场需求较大、底盘扎实、客户基数相对旺盛的板块，从全国层面来看，这样的地块非常有限，因此以北京为代表的一线城市，其优质地块会获得房企的积极追捧。”
与此同时，在土地供应端，今年政府推出的地块也相对更优质。包括海淀北的低密地块以及海淀南部的地块，还有丰台、朝阳等过去供应比较稀缺的片区也都拿出了新地块，这激活了开发商的投资需求，对房企拿地积极性起到了明显的拉升作用。
在中海拿下海淀树村“地王”之后，北京继续积极推进土地供应。
3月24日，北京规自委网站上新了两宗预申请地块，分别为朝阳平房 – 孙河住宅商业捆绑地块和通州通力家居西地块。
其中，最受关注的是朝阳地块，它属于组团地块。包括平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目2107 – 01、03地块R2二类居住用地、02地块A334托幼用地，以及孙河组团土地储备项目2902 – 73地块B4综合性商业金融服务业用地，起拍价格为126亿元。
平房乡地块属于朝阳青年路板块，是近10年唯一新增住宅地块，地处朝阳东五环内，朝阳北路北侧，距离朝阳大悦城不到1公里，西侧是北京网红豪宅星河湾。而打包的另一个地块位于孙河，属于商业金融服务业地块，用地面积5.87万平方米，建筑规模也是5.87万平方米，容积率为1。
业内戏称该地块是“肥瘦搭配”，认为有实力且有意愿拿下这块地的房企大概率只有中建一局、中建三局、中海、保利、金茂、华润、招商蛇口、绿城等。
中海北京内部人士透露，目前没听说要拿这块地，理由是“（地块）有商业”。
该人士还表示，中海在北京已经连续7年是销冠，公司的战略一直是坚持核心城市核心地段。
2024年 – 2025年，中海在北京已接连斩获多幅百亿级地块。去年11月，中海以153.32亿元摘得朝阳“酒仙桥 – 小红门 – 十八里店”组合地块，这是2024年北京土拍市场成交总价最高的组合地块；去年12月，中海以110.54亿元拿下丰台万泉寺地块。今年以来，中海在北京又相继拿下丰台区西南郊冷库地块、朱辛庄地块。
中海如此大手笔押注北京楼市，正是源于其“销冠”的底气。2024年，据克而瑞北京统计数据显示，在北京房企销售TOP30排行榜中，无论是权益销售金额、销售面积，还是流量销售金额、销售面积，包括全口径销售金额、销售面积，中海均位列第一。
上述中海内部人士介绍，在北京，中海其实有两个操盘团队，即中海北京公司和中海新城。这次拿到海淀树村地块的是中海北京公司，该团队更擅长红海市场；中海新城则比较擅长旧改和大规模城市开发，一二级联动开发，朝阳“酒仙桥 – 小红门 – 十八里店”组合地块正是由中海新城拿下。两个公司在北京形成了良性竞争。
3月20日，北京市住建委发布了中海时光之境（备案名：凤鸣苑）预售许可预告，宣布中海新城朝阳组合地块中的小红门地块项目即将开盘入市，拟售均价在7.9万 – 8.24万元/平方米之间。
不久前，酒仙桥地块项目案名官宣为“中海·萬吉玖序”，项目户型面积段预计为165 – 360平方米，指导价12.5万元/平方米。
对于项目去化，中海似乎并不担心。中海北京内部人士称：“北京楼市并不缺有钱人，缺高品质产品。我们很多客户都是手里非常有钱，但都没有很好的项目。有些人可能在他周边有好几套房，但因为隔音不好或者漏雨、住腻了等原因，需要换个更科技化或色彩风格更喜欢的产品，这类改善需求很大。”
北京一名业内人士表示，中海这次拿下海淀“地王”后，市场也对其提出了更高的要求。房企需要敬畏市场，尊重客户，拿出对得起这个售价的产品力和品质投入。“中海是‘利润王’，做豪宅还是要有一个舍得的心态，先有舍，才能获得。无论是品牌口碑还是成交表现、价格表现，如果没有投入，这一切都很难实现。”
在此之前，中海的豪宅策略很受市场认可。上海的顺昌玖里、深圳的深湾玖序、北京的京华玖序等，都创造了亮眼的销售业绩。除北京外，在上海也凭借多个豪宅项目热销以700亿元登顶上海楼市销冠。
频频以“地王”姿态重仓北京楼市的中海，2025年是否能延续2024年的战绩？业内认为，在行业“止跌回稳”的关键时期，中海能否借“地王”实现“强者恒强”，还要看市场对高端产品的持续消化能力。
本文围绕2024年四季度以来热点城市土地市场“地王”频现的现象展开，重点讲述了中海在北京土地市场的突出表现，包括拿下新单价“地王”等情况。分析了土地市场热度上升是由于楼市预期回暖、房企资金宽松以及政府推出优质地块等因素。还介绍了中海在北京的战略布局和项目情况，最后对中海2025年能否延续佳绩提出疑问，关键在于市场对高端产品的消化能力。
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