本文聚焦杭州楼市“金三”时期的市场情况，通过实际案例和权威数据，详细分析了二手房市场的成交量、价格走势、不同价位房源的成交情况以及热门房源类型，还对4月楼市成交量进行了预测。
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90后宝妈辰辰为了孩子上学，已经在学区房市场里兜兜转转看了3个月。好不容易有一套房子让她觉得各方面都合适，上午还特意请了假去签购房合同。可没想到，走到半路就接到房东的电话，被告知房子暂时不想卖了，要涨价。辰辰满心疑惑又焦急地询问房东想涨多少，房东却只是轻描淡写地回了一句“没想好”。原本以为尘埃落定的购房计划，就这么被房东突然放了鸽子，辰辰的心情一下子跌到了谷底。
杭州市区多位房产中介透露：“从开年到现在，不管是新房市场，还是二手房市场，关注热度都在持续攀升，成交量也是节节高。”
“金三”这个传统的楼市旺季，在杭州楼市可谓成色十足。据杭州贝壳研究院最新数据显示，3月份杭州市区二手房网签达到了12413套。这一数据仅次于2017年3月份的成交量，创下了近8年来的新高。和今年2月的5977套相比，3月成交量环比上涨了108%；与去年3月的8557套相比，同比上涨了45%。同时，住宅均价达到了30210元/平方米，环比上涨4.0%。
数据来源：杭州贝壳研究院
虽然“以价换量”依旧是当前楼市的主基调，但市场也出现了一些新的变化，其中议价空间明显缩小就是一个重要表现。
杭州我爱我家研究院统计发现，受核心板块优质房源成交上涨的影响，核心区房价已呈现出稳中有升的趋势。今年3月份，房东们的平均挂牌价为3.8万元/平方米，相比2月份的3.76万元/平方米有所上涨。不过，和去年同期相比，挂牌价仍有2.2%的下跌。
从降价房源的比例来看，据杭州贝壳研究院数据，3月份有调价记录的房源中，88%的房源是降价，而2月份降价房源占比为91%。这一变化既说明市场“以价换量”的主基调没有改变，也反映出部分业主心态的异动。尤其是奥体、钱江世纪城等板块，涨价房源的占比有明显提升。
现在，一些地段好、品质不错，具有一定核心优势的二手房，和房东还价越来越难了。像辰辰遇到的这种临时反悔不卖，想涨价的房东也不断出现。家住拱墅区拱宸桥一带的章女士就有类似的遭遇。她无奈地说：“3月初去看勾庄的海棠苑，看中一套四居室，当时叫价600万元不到，我没下手。前几天再去看，房东涨价二三十万元，还说议价幅度不大。看样子自己的买房预算也要提高了。”
我爱我家的数据进一步证明，议价空间确实在缩小。平均议价空间从1月份的3%降到现在的2.5%，而去年3月的平均议价空间为3.4%。
在杭州楼市，虽然申花、钱二、亚运村、奥体等高总价房源板块总是备受关注，但从成交数据来看，市场基本面仍由低总价房源支撑，特别是总价300万元以下的购房需求。
据我爱我家数据，3月份杭州300万元以下二手住宅成交占比达60.5%，其中200万元以下房源占比35%。这些房源呈现出“外围放量、核心稳价”的特征。
外围的临平、闲林、丁桥、良渚等区域持续吸纳刚需客群。临平上月以390余套成交量居首位，其中九成房源成交价在300万元以内，七成房源成交价低于200万元。闲林板块上月成交228套，86%成交房源为300万元以内，65.3%成交房源为200万元以内。丁桥、良渚等板块也是刚需客群主要承接区域，两板块300万元以内房源成交占比均超过80%。
从卖得好的小区来看，清一色是低价刚需盘。比如临平星桥板块的天都城，上月成交了50套。同时，核心板块低总价老小区也同步发力。以朝晖、采荷、翠苑小区为首的核心区老小区成交活跃，三小区上月合计成交171套。其中采荷小区以63套成交量居首位，成交均价3.99万元/平方米，同比去年上涨3.08%。得益于优质学区资源（采荷一小和二小），采荷小区成为少数价格上涨的老小区。
不过，非学区老小区仍普遍处于“以价换量”的状态。如翠苑小区3月份成交47套，成交均价2.76万元/平方米，与去年同期相比下降2.9%。在成交房源中，朝晖小区和翠苑小区超八成房源成交总价在200万元以内。采荷小区虽然均价略高一些，但其60平方米以下小户型的成交占比达到76%。
“金三”杭州二手房成交量能创近8年来的新高，高品质次新房和学区房功不可没。
我爱我家3月份杭州二手住宅成交TOP20榜单显示，房龄1年内的次新房占比达36%。例如申花板块“当红炸子鸡”馥香园，以单月42套、双月59套的成交量领衔千万级房源市场，成交均价稳居6万元/平方米以上。还有申花板块“造纸厂三兄弟”星瓒颂锦府、杭曜置地中心、杭樾润府，上月总计成交95套，承接了大量改善客群。其中星瓒颂锦府凭借单月54套的成交量，占据成交榜第2位。
星瓒颂锦府实景图
今年学区房成交热度更是超出以往，而且像杨柳郡、欣盛东方郡、河滨之城等很多热销学区房，都不是传统意义上的“老破小”。居住属性强的“书包房”更受年轻家长的欢迎。
汇总各家二手房平台数据来看，无论是新增客户咨询量，还是带看量，当前仍在高位，与2024年10月中下旬的热度相当。贝壳研究院预测，4月份的杭州楼市成交量依然可以“破万套”，有望贡献一个暌违多年、热火朝天的“金三银四”。
本文详细介绍了杭州楼市“金三”时期的市场状况，包括二手房成交量创新高、价格走势、不同价位房源成交情况以及热门房源类型等。市场呈现出“以价换量”但议价空间缩小、低总价刚需房源支撑基本面、高品质次新房和学区房受热捧等特点。同时，贝壳研究院预测4月成交量有望破万套，杭州楼市有望迎来“金三银四”的火热局面。
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