本文围绕恒隆集团、恒隆地产2024年度报告致股东函展开，详细阐述了2024年公司面临的市场挑战、业绩情况、业务回顾以及对2025年的展望。2024年市场回暖未达预期，恒隆核心业务承压，但公司团队展现出韧性。文章还分析了业绩下滑原因，包括租赁收入减少、利息成本增加等，并对内地零售业，尤其是奢侈品消费市场进行了深入探讨。
编者按：2024年，市场原本期待的回暖态势并未如期到来。尽管年初政策的松绑曾为消费市场注入了短暂的活力，但纵观全年，奢侈品牌和高端零售市场呈现下滑态势，离岸消费分流的情况也愈发加剧。这些不利因素使得恒隆的核心业务承受了不小的压力。
《致股东函》中，陈文博依旧保持其一贯的务实风格。他直言，当下不明朗的市场形势是前所未有的，大家对此都有深刻的感受。然而，他坚信，作为企业，必须勇敢地面对现实，坚定不移地向前迈进。
展望2025年，恒隆将新一年的增长目标设定为个位数。但陈文博依然怀揣着乐观的信心。他表示，如果没有亲眼看到消费者和零售商所展现出的活力、持续不断的创意以及日益高雅的品味，很容易就会对当前的市场状况感到悲观。但在现阶段，这种悲观情绪是完全没有必要的。
他最后强调，要在这样复杂多变的市场环境中稳步前行，企业必须具备足够的韧性，能够不断进行调整，拥有快速的反应能力，同时还要保持思维和组织的灵活性，以维持自身的竞争力。
以下为恒隆集团、恒隆地产2024年度报告致股东函全文，转载时略有删减。
感谢各位与我们携手走过又一年。
2024年充满了挑战，而各位始终给予恒隆坚定的支持，这份信任我倍加珍惜，不会视为理所当然。
以人民币计算，2024年是公司24年来首次出现内地租赁收入减少的情况，正如我们荣誉董事长去年此时所预料的那样。当时，我们就预见到2024年的经营环境将面临严峻考验，经过一年的实践，证实了我们的预判是正确的。
业绩及股息
本年度公司的总收入上升了9%，达到港币112.42亿元。部分原因是2023年没有住宅物业销售收入。然而，公司的核心业务——租赁收入却下降了6%，降至港币95.15亿元。年内人民币兑港币贬值1.5%，这也对公司的内地业绩产生了不利影响。具体来看，内地租赁收入下降了5%，香港租赁收入下降了9%。
由于销售租金的减少，再加上利息成本的增加，股东应占基本租赁纯利减少了18%，至港币34.22亿元。需要特别指出的是，公司为部分待售物业拨备，导致物业销售出现净亏损，这直接反映了香港及内地住宅物业市场的疲弱状况。计及物业组合重估后，股东税后应占纯利减少了46%，至港币21.53亿元。
基于上述各项数据所反映出的挑战，同时考虑到公司有意降低负债比率，董事会建议派发末期股息每股港币4角，将于2025年6月16日派发予于2025年5月9日名列股东名册的股东。
如获股东批准，截至2024年12月31日止年度，每股股息总额为港币5角2仙。
业务回顾
鉴于股东税后应占纯利的降幅较大，其中的原因值得深入解释，所以在此我简单说明一下。
这次业绩下跌主要有三个原因：首先，租赁收入直接减少，这主要是由于租户销售租金下降导致的。不过，商场上调固定租金在一定程度上抵销了部分降幅。销售租金是根据租户的销售收入总额来计算的，因此通过追踪租户销售额可以大致预计租赁收入情况。
其次，公司用于建筑工程及日常营运的借贷利息成本增加。虽然利息成本在借贷时通常是可以预计的，但往往容易被投资者和分析师忽略的是，当发展项目从“在建项目”转变为“营运项目”时，相关贷款对收益的影响会大幅上升。
最后，由独立第三方估值师基于一系列指标，如租赁收入、市场交易和市场预期等对投资物业进行重估。当市场状况恶化时，估值也会相应下调。
奢侈品牌和高端零售商是公司最重要的租户群体。如果大家关注这些品牌的近期情况，就会明白恒隆并非唯一受到影响的企业。公司租赁收入的减少，主要是因为销售租金（占销售额一定百分比的租金）减少，其中包括奢侈品租户的销售租金。
然而，公司成功提升了整体商场的租出率，这在一定程度上抵销了租赁收入的减幅。在当前的市场状况下，取得这样的成绩实属不易，这不仅证明了公司团队的实力，也展现了恒隆优质物业组合的强大抗逆力。总体而言，这是公司妥善执行策略的成果。接下来，我将进一步解说内地零售业的情况。
办公空间在各个市场都持续面临压力，主要是由于市场的不确定性导致需求下降。
在香港，各处甲级办公楼相继落成，尤其是在商业中心区中环，这对市场供应造成了较大压力。由于办公楼需求波动较小，且通常对市场反应滞后，所以市场快速反弹的可能性不大。然而，令人欣喜的是，公司在内地的办公楼组合再次展现出了强大的韧性。
除了上海，公司在每个城市顶级地段的办公楼都是全城最佳的，这使得公司能够保持较高的租出率，租赁收入也能在一定程度上维持稳定。而在上海，公司的办公楼面临着多个定价进取的新供应的竞争，因此租出率和租赁收入较其他地方承受的压力更大。不过，得益于商场的成功和优越的地段所带来的“光环效应”，公司仍然是市场上大多数同业羡慕的对象。
在内地与各界人士交流时，无论是市场观察员、投资者、媒体还是企业东主，几乎都认为当前不明朗的市场形势是前所未有的，消费者和企业的信心都降至了近期低点。
作为企业，我们必须勇敢地面对现实，积极向前迈进。
接下来，我将指出公司业务上面对的主要挑战，并附带一些评论和解读。毕竟，零售租赁占公司内地租赁收入的80%以上（而内地租赁收入则占总租赁收入的三分之二以上）。
在深入探讨之前，有一点值得注意。如果现在到访公司的任何一座商场，会发现商场内的气氛和情绪远没有外界所说的那么低落。这是我自己亲身观察到的，相信其他人也有同感。关于这一点，我会在下文简要说明。
奢侈品消费的降幅较为严重，尤其是在一线城市。公司在上海的商场（上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场）的租户零售额显著下降了约20%，不过整体高端商场销售额（包括上述两座商场）的降幅相对较为温和，为15%。当然，按照任何标准来看，15%的销售额降幅仍然是比较大的。
2024年，家庭储蓄多于家庭支出，公司的销售数据也反映了这一情况。在奢侈品领域，支出减少的现象体现在以下几个趋势上：单次购买量减少、向往入门级奢侈品的消费者变得更加谨慎，以及海外（尤其是日本）购物额的增加。在中期报告《致股东函》中，我提到内地消费者的奢侈品交易约60%在岸进行，40%则属离岸，主要发生在日本。这一数字似乎一直保持相对稳定。
在2023年，内地消费者的奢侈品交易有82%在岸进行，只有18%属离岸消费。假设2024年内地奢侈品消费者的消费总额与2023年相近（数个奢侈品集团的报告情况确实如此），那就意味着在岸消费减少了22个百分点，但他们的总购买力并未下降。虽然内地消费者增加在岸消费对公司股东更为有利，但从积极的方面来看，他们在奢侈品上的总消费并未减少。
关于内地奢侈品消费，另一个值得关注的重点是，与2019年（疫情前）的销售数字相比，2024年的销售额仍增长了近100%。也就是说，公司的奢侈品租户目前的销售额是疫情前的两倍。这是按同类、同店销售额比较的品牌平均值。
如果包括新店，2019年与2024年的奢侈品销售额相差超过125%；如果只计算最顶级的品牌，销售额增长接近200%。因此，公司关注的主要是市场走势，以及市场是否已经“见底”。
公司与租户的数据相互印证，显示11月和12月的降幅明显收窄，希望这一趋势能够持续到2025年。如果如我们所愿，那么2025年的销售表现将会有所改善。同样，离岸奢侈品消费在2024年下半年对比上半年也显著放缓。
2024年期间，零售商之间以及商场之间的竞争比前几年总销售额增长时更加激烈，呈现出“零和”态势。只要在岸奢侈品消费持续下降，这种情况就会继续维持。特别是在那些奢侈品零售分布已经达到“饱和”的城市，竞争将会异常激烈。
在这样的市场环境下，一座商场的销售额增长，就意味着另一座商场的销售额必然下降。因此，应对这种市场的策略和方法，必然与过去十年奢侈品的健康增长期有所不同。结果是，争夺最优租户的竞争变得异常激烈，在价格、营销、服务和附加配套等方面都展开了竞争。
去年，武汉出现了一个值得关注的价格竞争案例：一家竞争对手挑起了“价格战”，为奢侈品牌提供等同于约20%的折扣。尽管有些品牌明确禁止折扣，但他们还是通过提供回赠和礼券的方式，让消费者在其商场购买其他产品。
然而，受消费情绪的带动，这种做法非常有效。最终，这些品牌意识到了问题所在，有数家坚决要求商场营运商停止这种做法。
虽然公司庆幸数家最具声望的品牌阻止了这种折扣方式，但在竞争对手的商场中，仍有一些影响力较小（且较弱）的品牌采用这种手法。
当市场变得艰难时，竞争会变得无所不用其极，公司也难以幸免。假如不同业主的租金水平趋于相同，那么主要的竞争就会集中在如何为商场租户提供更多价值上——主要方法是提升销售额和客流量。
这将是公司2025年的工作重点。
展望
市场的普遍共识似乎是情绪低迷，前景相当难以预测。目前明显的增长动力不足，但同时也没有明显的理由导致市场进一步恶化。
当前的市场情绪受到多项因素的影响：主要包括房地产价格低迷导致的负财富效应、经济疲弱加上失业率上升与工资下降、早前市场动荡（如科技与教育行业和疫情）所造成的阴霾，以及股市疲软。
中国人外游的意愿十分旺盛，这使得境内零售环境更加严峻。其中，受益最大的是日本，同时品牌也察觉到前往欧洲旅游的中国旅客人数有温和增长。
公司的前景若要得到改善，以上因素中至少要有几项有所改进。
其中，最容易出现变化的或许是股票市场，因为股市往往会受到个别事件的带动；其次是消费回流境内，因为消费者的消费模式随时可能发生改变。
可惜的是，目前看不到房地产价值回升的动力足以在短期内显著提升业主的财富感；内地家庭的资产净值受到的影响可能较大，使其难以在短期内迅速回升，更不用说房地产市场的复杂性，以及它与上游、下游和相关行业的紧密联系。
当局对科技与教育行业的政策开始明显回暖，这些行业所受的影响似乎正在慢慢消退，但市场是否相信同类调控不会再次发生，很大程度上取决于政府，以及宏观经济指标。
尽管面临上述挑战，但内地消费者仍然充满活力。我诚挚地邀请各位到公司的商场走走，以便更细致、更真实地了解内地消费者和零售业的状况。如果没有亲眼目睹消费者和零售商的活力、持续不断的创意以及日益高雅的品味，很容易就会对市场状况感到悲观，但在现阶段，这种悲观情绪是不必要的。平日下午，即使商场看起来比较冷清，但在用餐时间，餐厅外仍能看到排队的人龙。
总体而言，在2024年，公司大多数商场的客流量均有所上升，有些商场的升幅甚至达到了12%，只有少数商场的客流量略有减少，而商场的租出率也大多呈现正增长。
考虑到公司2024年在这些挑战下取得的成绩，我认为将2025年租赁收入增长目标设定为个位数是合理的，这也是公司对自己的期望。在年中以及明年此时，我希望能用《致股东函》继续与各位交流对话。
最后，在此我要肯定由行政总裁卢韦柏先生领导的出色的恒隆团队，在过去困难重重的一年里所付出的努力。
尽管这一年公司所面临的不是疫情期间那样异常复杂的营运困境，但经营环境始终严峻。要在这样的市场环境中稳步前进，公司必须具备足够的韧性，能够不断进行调整，拥有快速的反应能力，同时还要保持思维和组织的灵活性，以维持自身的竞争力。
感谢各位。
董事长
陈文博
香港，2025年1月24日
本文围绕恒隆集团、恒隆地产2024年度报告致股东函展开，阐述了2024年公司在市场挑战下核心业务承压的状况，包括租赁收入下降、业绩下滑等问题。同时分析了业务下滑的原因，如租户销售租金减少、利息成本增加、投资物业重估等。还探讨了内地零售业尤其是奢侈品消费市场的变化，虽面临困境但也有积极迹象。展望2025年，恒隆将增长目标设定为个位数，强调企业需具备韧性和灵活应变能力，以应对复杂市场环境。
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