本文聚焦北京写字楼市场，结合戴德梁行发布的一季度商业地产数据，深入剖析市场现状，包括租金下跌、续租主导、不同行业租赁表现等情况，还对未来租金走势进行预测，并提及政策对市场的影响。
近日，房地产咨询和服务机构戴德梁行公布了一季度商业地产数据。数据显示，北京写字楼市场租金水平持续下跌。戴德梁行北区项目及企业服务部主管邓姗姗指出：“从未来几年的供应量来看，今年或许是北京写字楼市场最好的一年，后续随着供应量的增加，市场租金水平或将继续承压。但对于租户而言，可以抓住机会实现低成本换租。”
《中国经营报》记者了解到，近几年，北京写字楼市场受供应增长及增量需求不足的双重影响，租金不断下探，而且业内预计这种趋势在未来仍将持续。
续租主导市场
在一季度，北京写字楼市场没有新增供应入市，甲级写字楼市场总存量维持在 1368 万平方米。邓姗姗表示，在整体市场需求放缓、租金普遍下降且竞争激烈的大环境下，大多数业主为了降低空置率、减少经营压力，采取了一系列措施。他们加大租金下调力度，给予租户更长的免租期，还提供定制装修以及更多优质商业配套等租赁条款和增值服务，以此来加快交易进程。
受这些因素影响，一季度北京写字楼市场租金进一步下跌。全市租金环比下降 7.2%，降至每月每平方米人民币 227.2 元；五大核心商圈环比下降 8.7%，降至每月每平方米人民币 264.4 元。
租金的下调带来了积极影响，一方面满足了非甲级写字楼租户对于办公环境升级的需求，另一方面吸引了有大面积办公需求的租户借此机会进行办公室的搬迁和扩租，这在一定程度上提升了甲级写字楼市场的去化能力。
据戴德梁行统计，一季度北京全市和五大核心商圈季度市场净吸纳量分别为 15.4 万和 11.5 万平方米。全市空置率同比下降 1.1 个百分点，降至 17.2%；五大核心商圈空置率同比下降 2.3 个百分点，为 10.8%。
从成交类型来看，续租仍然是企业租户租赁到期后的主要选择。一季度，续租面积占季度租赁总成交面积的 45.9%。
在新租和搬迁类型中，TMT、金融业和专业服务业三大传统行业分别占所有行业总新签约面积的 38.7%、41.2%和 10.1%。其中，金融业占比有所提升，邓姗姗解释道：“这主要源于金融街租金的下降，给很多企业带来了换租的机会。”此外，专精特新中小企业在 TMT 行业中表现突出；专业服务业中律所板块持续活跃。
租金持续下行
北京写字楼租金水平自 2019 年年初开始下降。2020 年下半年，由于此前供应量的累积，再加上疫情的影响，租金降幅加大。不过，2021 年受互联网行业需求爆发的影响，租金重新回归平稳。但从 2022 年开始，市场整体需求进入瓶颈期，租金再度处于下降通道。
2023 年年初，市场预期有所好转，但随后因有效需求不足，市场空置率居高不下，租金水平难以提升，业主与租户之间也一直在进行博弈。到 2024 年，越来越多的业主选择“妥协”，在租金和软性服务等方面提供多重激励举措，以提升续租成功率。
进入 2025 年，市场预计北京写字楼租金水平将继续下行。据戴德梁行预测，截至 2028 年，北京写字楼市场新增供应将达 198.3 万平方米。其中，2025 年入市项目可能不足 5 万平方米。邓姗姗表示，未来一年，有限的新增供应叠加市场的逐步去化，或将推动空置率进一步下调。
但从短期来看，降本增效和以价换量仍将是租户和业主在企业运营中的主要策略，预计租金水平将继续处于下行区间。邓姗姗建议，企业租户可继续抓住议价优势，完成其升级搬迁的需求。
在相关会议上，戴德梁行北区首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示，2025 年将是政策对房地产市场产生深远影响的一年。旨在刺激消费、稳定房地产市场和促进经济增长的政策，将对市场需求和投资活动产生显著的推动作用。
目前，市场虽然面临经济不确定性和新供应竞争加剧等挑战，但房地产市场的长期前景依然向好。优质资产需求持续增长，再加上政府对房地产行业的坚定扶持，未来几年市场将继续吸引投资并创造新的商业机会。
今年的北京市《政府工作报告》将“着力发展壮大高精尖产业，努力打造新质生产力的重要发动机”列为重点任务之一，指出将重点培育人形机器人、商业航天、生物制造、新材料、未来能源等 20 个未来产业。魏东表示，未来相关企业将成为北京写字楼租赁市场的主要租户来源。
本文围绕北京写字楼市场展开，分析了当下租金下跌、续租主导的市场现状，以及未来租金继续下行的趋势。同时指出虽然市场面临挑战，但政策有望推动市场需求和投资，未来高精尖产业相关企业将成为租赁主力，整体市场长期前景向好，租户可抓住当前租金下行的机遇进行升级搬迁。
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