本文聚焦郑州房地产市场，通过王女士卖房难的案例引出二手房不断降价却难销售的现状，同时对比了郑州部分区域新房市场的兴旺，尤其是“第四代住宅”受追捧的情况。还分析了郑州房地产市场分化背后购房者心态的变化，以及二手房市场面临的问题和未来发展趋势。
在郑州房地产市场的激烈竞争中，王女士急切地想要将自己的房子出手。为了达成这个目标，她不断对房子进行调价。最初挂牌时，房子标价150万元，然而市场反应冷淡。于是，王女士一路下调价格，直至降到117万元。即便如此，房子依旧无人问津。要知道，她当初购买这套面积达143㎡的房子，实际成本大约为170万元。
4月3日，王女士又发现了一个让她心急如焚的情况。在她所在的小区内，有一套户型、面积与她的房子完全一致的房源，已经悄然将价格下调至110万元。王女士无奈地表示，如今小区里的业主们为了卖房，都不得不加入竞相降价的行列。但即便如此，大家心里都没底，房子究竟什么时候能卖出去，依旧是个未知数。
与二手房市场这种不断降价却仍难卖出的惨淡局面形成鲜明对比的是，郑州一些区域的新房市场呈现出了一派繁荣兴旺的景象。
4月3日上午，第一财经记者进行了实地走访。在位于郑州市金水区的金投豫发豫园售楼部内，记者看到不时有购房客户进出，现场十分热闹。
该项目的一位负责人介绍说，他们这个楼盘大多是面积在117㎡ – 147㎡的三房、四房户型，主要针对的是改善型客户群体。2024年底，该项目首次开盘，推出了77套房。令人意想不到的是，竟然迎来了148个购房者参与摇号。仅仅2个小时，77套新房就基本售罄，总销售额约2.2亿元。
实际上，金投豫发豫园的房价并不便宜，其房子平均价在20000元/㎡左右，一些房子的单套总价更是动辄在300万元以上。
与此同时，同样位于郑州三环内的一些二手房，即便对外挂出5000多元/㎡的单价，却依旧无人问津，迟迟卖不出去。
一边是不断降价也难以找到买家的二手房，另一边是动辄就被抢购一空的新房，目前郑州的房地产市场正呈现出“冰火两重天”的局面。
甚至同在一片区域、售楼部仅相隔数百米的两个新楼盘之间，也存在着巨大的价格差异。以同样位于郑州市管城区的两个新楼盘为例，城东南路东侧的洺悦融园，高层房源售价为18500元/㎡，小高层房源更是达到22000元/㎡；而与其一路之隔、位于城东南路西侧的世茂云尚城，其高层房源的售价均价则为11000元/㎡左右，近期更是推出了降价优惠活动，最低仅需8000元/㎡起。
有着10多年房地产从业经验的二手房中介马涛表示，郑州房地产市场不断分化的背后，其实反映出的是购房者心态的变化。
马涛回忆说，10年前，客户对房子的需求很简单，“能住就行”。但现在情况大不相同了，伴随着“第四代住宅”不断在郑州涌现，购房者，特别是改善型客户，对户型、环境、舒适度等方面的要求变得更加细致和严格。
所谓“第四代住宅”，它是绿色建筑的衍生品。它巧妙地融汇叠加了中国传统建筑四合院、街巷胡同、低层别墅以及第三代住房电梯房的特点于一身，并且能够向高层建筑形态发展，是一种全新的业态，又被称为“空中庭院房”“空中城市森林花园”。
马涛告诉记者，由于这种房子有着高得房率、高赠送面积、宽敞的阳台以及每户都享有的空中花园等产品优势，郑州不少改善型客户都将其作为再次购房、换房的新选择。
记者查询发现，目前，中海、招商蛇口、华润、亚星、正弘等地产公司均在郑州推出了“第四代住宅”项目，其中有不少项目都在开盘后受到了购房者的热烈追捧。
以招商蛇口在郑州市二七区开盘的招商林屿境项目为例，该项目在2024年底推出的162套房源，当日便成交149套，去化率高达92%。上述提及的金投豫发豫园，同样凭借“第四代住宅”的独特优势赢得了购房者的青睐。
郑州市住房保障局的一份数据显示，截至2024年底，郑州市商品住房库存较2023年底减少474.13万平方米，同比下降20%。去除非市场因素，郑州市内八区商品房去化周期已降至16个月以内。
中指研究院的一份数据也显示，受益于“第四代住宅”热销等因素影响，2025年1月，郑州新房价格环比上涨0.3%；2025年2月，郑州新建住宅价格又环比上涨0.12%。
不过，在郑州地产观察家奚春山看来，局部区域新房的热销，并不能代表郑州房地产市场的整体回暖。他指出：“还得看到，大量的二手房处于高库存、低房价的状态。”奚春山说，一些二手房业主为了尽快卖出房屋，不得不“割肉”卖房，但最终导致的结果却是，业主之间竞相降价，反而让一些潜在的意向购房者产生了“等等看”的观望心理，进而再次导致二手房价格不断下滑。
与此同时，郑州的待售二手房数量，也从12.8万多套，一路飙升至13万多套。
不过，记者查询郑州市住宅与房地产业协会旗下郑州360房产网数据发现，2025年以来，伴随着大量二手房不断降价，郑州市的二手房成交量，已经连续几周创下新高。其中，2025年的第11周、第12周，更是连续两周均成交了2000套以上房源。
对于郑州房地产的未来发展，奚春山认为，从郑州目前二手房的挂牌量与成交量连创新高的情况来看，二手房业主的抛售心态与潜在购房者的“捡漏”心态，构成了目前二手房交易中的两大博弈。
而“第四代住宅”的热销则说明，伴随着80后、90后乃至00后逐渐成为购房主体，购房客户对房屋的居住品质、生活方式的需求将比以往更强，这也对开发商在未来的产品设计提出了新的要求。
河南省住房城乡建设厅亦表示，下一步，河南将着力构建房地产开发新模式，指导各地积极开展现房销售试点探索；完善“好房子”相关标准体系，引导行业做好设计、建造等方面，发力建设“好房子”。
本文通过王女士卖房案例展现郑州二手房降价难卖的现状，对比新房市场特别是“第四代住宅”的热销，分析出市场分化源于购房者心态变化。虽局部新房热销、库存下降、价格上涨，但二手房仍面临高库存、价格下滑问题。当前二手房交易存在业主抛售与购房者“捡漏”的博弈，“第四代住宅”热销反映新购房主体对品质要求提升，未来河南将构建房地产开发新模式。
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