本文聚焦于碧桂园云顶四期推出特价房源这一事件，深入剖析了其降价背后的原因，包括市场环境、项目自身问题以及企业面临的资金压力等，展现了当下房地产市场的复杂局面。
碧桂园云顶四期近日推出的 10 套单价仅 1.38 万/㎡的特价房源，在西安楼市引发了轩然大波。要知道，西安云顶项目可是碧桂园开发的“云”系高端项目。2020 年 11 月首次入市时，其市场价格在 2.1 万元/㎡左右，当时可是热门项目，购房者都要排队摇号才能买到。
《每日经济新闻》记者经过采访了解到，1.38 万/㎡的房源是数量有限的特价房，面积为 143㎡，而且均为低层的毛坯房。目前，该项目售毛坯房源均价在 1.5 万元/㎡左右，精装房则达到了 1.75 万元/㎡。
然而，头部开发商的头部项目降价，对于市场来说向来是一个重要信号。这在某种程度上，折射出在房地产市场下行通道下，资金承压，且暴雷后出现信誉风险的碧桂园，正面临着巨大的销售焦虑。
推出“特价房”
碧桂园云顶四期近期突然抛出 10 套“特价房源”，起售价 1.38 万元/㎡，这一举措瞬间点燃了西安楼市。该项目作为前几年创下“千人摇”纪录的高端项目，最早销售均价达到了 2.1 万元/㎡，此番降价幅度较项目最高点达到近 40%。
18 日，记者以购房者的身份来到碧桂园云顶四期售楼部。项目顾问向记者介绍，8 号楼 143㎡是毛坯交付，前两天做的特价房，基本上均价在 1.5 万元/㎡，便宜点楼层的 1.4 万元/㎡。
“价格是逐层递增的，顶底最便宜。比如一、二楼价格是 1.38 万元，过了三楼基本上到 1.4 万多，中间楼层价格较高，而从 20 层以上又开始呈现递减趋势。”项目顾问表示，“现在中间楼层的话基本没什么房源了，只有那么两套清退房源。”
“没有降那么多，4000 左右比较合理。”一位置业顾问告诉记者，“之前是精装修，市场高点两万左右，去年精装成交价已经在一万七八了，现在做了毛坯，减去装修的成本 2000 左右，目前成交价低楼层六层以下 1.4 万多，高一点的在 1.5 万元左右，实际上属于正常价位。”
“13800 更多是吸引眼球的，一楼是那个价。”上述顾问向记者透露，“上周末两天项目售楼部人山人海。”
碧桂园云顶位于曲江和航天的交界处，虽行政划分属航天板块，但与曲江仅一路之隔。项目涵盖东西两个地块，分 4 期进行开发，如今一二三期均已售罄。
周边配套十分完善，有金辉环球广场、曲江创意谷等商业项目，还受到曲江一期众多知名购物中心如曲江大悦城、芙蓉新天地、金地广场、龙湖星悦荟、万象城等的辐射，加之大雁塔这一头部景区的带动，项目自面市以来，就因地理位置和配套资源备受关注。
在销售业绩方面，根据中指研究院数据，2020 年 1 – 11 月，碧桂园凭借 138.35 亿元的销售额在当地位列第三，其中碧桂园云顶项目单盘销售就贡献了 75 亿元。不过，抛开“特价房”不谈，碧桂园云顶四期较一期项目整体也是降价的。
降价背后
项目降价促销，在一定程度上是为了吸引眼球，调动购房者的购买欲望。对于房企来讲，这样做也能促进房地产市场的销售和回笼资金，减少库存和资金压力。毕竟，当下众多房企依然高度依赖预售资金来保障项目交付。
记者来到此次出售的碧桂园云顶四期项目现场发现，目前东侧的 6 栋楼已经盖起来了，但是西侧还未动工。
此外，据了解，碧桂园云顶三期因延期交付多次被投诉，已交付项目也存在地库未交付、天然气未通等问题，引发了业主的强烈不满。甚至有些基础设施的细节问题在已交付入住的一、二项目中也存在。
18 日，记者在碧桂园云顶售楼部实地走访时，看到了许多业主正在集中“维权”。不过，此次维权与项目降价并无关联，而是一、二期已入住业主针对诸多问题提出了“整改要求”。
据一位参与维权的业主透露，“我们都是以 2 万多的价格购买的房子，如今入住还不到一年，小区内很多收尾工作都尚未完成。” 从业主们提供的维权信息来看，诉求涵盖了基础设施功能完善、安全隐患整改以及居住环境优化等多个方面，他们迫切希望项目方能够对此作出回应，并指定专人负责解决问题。
值得注意的是，市场竞争的加剧也迫使碧桂园云顶不得不采取“降价”策略。早年，碧桂园云顶曾是西安改善盘的标杆，但近年来，航天基地房地产市场格局发生了显著变化。保利天珺、龙湖云河颂等主打“第四代住宅”的新盘纷纷涌入，凭借其新颖的概念和产品，分流了一部分商品房客户。加之碧桂园云顶项目多次传出停工、降标等传闻，导致品牌信任度遭遇危机，一定程度上削弱了消费者对该项目的信心，使得潜在购房者更加谨慎。在上述情况下，通过降价这一直接的方式，或许能在一定程度上撬动那些处于观望状态的客户。
资金仍承压
事实上，碧桂园云顶四期推出特价房源，且四期整体价格相较一期降价，在某种程度上，折射出的是碧桂园的销售焦虑。据中指院 2024 年西安房地产企业的成绩单，此前常榜上有名的碧桂园连前 20 都没进入。据历年西安百亿房企统计，在西安销售业绩破百亿的房企中，2018 年碧桂园位列在内，2020 到 2022 年碧桂园更是连续三年在西安销售破百亿，转折发生在 2023 年公司债务暴雷。此后，碧桂园在 2023 年、2024 年均再未进入西安销售业绩破百亿名单，且销售排名位次也急剧下降。
上述置业顾问告诉记者，碧桂园暴雷后面临信誉和交房风险，其实影响了房企的销售表现，“碧桂园的房子是不错，但两年前我们就劝客户不要买碧桂园，担心受暴雷影响，房子交付存在风险”。
更深层次的，销售焦虑背后，是碧桂园仍然承压的业绩和现金流。今年 1 月，碧桂园终于发布了 2023 年业绩和 2024 年中期业绩，数据显示，2023 年该公司实现总收入约 4010 亿元（人民币，下同），同比减少约 6.8%。同时，2023 年实现税前亏损约 1673 亿元。
2024 年上半年，碧桂园实现总收入约为 1021 亿元，同比减少约 54.9%，上半年实现税前亏损约 108 亿元。由于碧桂园无法于 2024 年 3 月 31 日之前公布 2023 年度业绩，自 2024 年 4 月 2 日起一直处于停牌状态。直到今年 1 月 21 日业绩发布后，碧桂园正式复牌。
除了业绩表现不佳，债务暴雷后，碧桂园的债务负担依然较重。截至 2024 年 6 月 30 日，碧桂园总负债约 1.14 万亿元，其中有息负债约 2501.52 亿元，较 2023 年年末略微增加；碧桂园持有总现金余额约 448 亿元，公司总债务中有约 1472.87 亿元发生违约或交叉违约。当下，化债仍是碧桂园最紧迫的任务。
公告显示，碧桂园（02007.HK）拟对境内债务进行重组。3 月 14 日，碧桂园发布公告称，因拟于近期与投资者协商新的偿付方案，旗下的境内 8 只余额约 98.6372 亿元的境内债券自 2025 年 3 月 17 日开市起停牌。复牌时间另行确定。业绩亏损且仍在化债期的碧桂园，旗下项目房源销售优惠力度颇大，也就不难理解了。上述置业顾问告诉记者，其通常会向客户提示碧桂园债务暴雷后的风险，“优惠力度大，但是否能如期交房还需要打个问号”。
本文围绕碧桂园云顶四期推出特价房源这一事件展开，深入分析了降价背后的原因，包括项目自身问题、市场竞争加剧以及企业资金承压等。揭示了当前房地产市场的严峻形势，以及碧桂园在销售和资金方面面临的困境。在市场下行和债务暴雷的双重压力下，碧桂园通过降价促销来缓解销售焦虑和资金压力，但同时也面临着业主维权和市场信任度下降等问题。
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