瑞安房地产2024：在不确定性中寻找发展新路径

本文聚焦老牌港资房企瑞安房地产2024年度业绩报告，详细分析了其在收入、利润、住宅销售、商业板块、债务等方面的表现，探讨了企业在当前房地产市场调整形势下的发展策略和面临的挑战。

在房地产行业持续经历结构性调整的大背景下，老牌港资房企瑞安房地产（00272.HK，以下简称“瑞房”）在2024年度业绩报告开篇便表明：“本集团的审慎策略展现了其韧性及维持盈利能力。”这一表述为我们揭开了瑞房过去一年发展情况的序幕。3月28日下午，瑞房正式发布2024年业绩报告。从报告数据来看，期内公司集团录得收入81.73亿元，与上一年相比下降了16%；实现净利润8.1亿元，同比降幅达42%；股东应占净利润为1.8亿元，同比大幅下降78%。尽管业绩呈现下滑态势，但在当下复杂的房地产市场环境中，这份成绩单依然有值得肯定之处。当日晚间，瑞房召开了2024年度业绩发布会。纵观整场业绩会，“审慎”这一关键词贯穿始终。对于后市的展望，瑞房主席罗康瑞有着自己的判断。他认为，房地产市场经过过去两三年的深度调整，目前应该已经筑底，总体趋势是稳步向好的。然而，他也清醒地指出，“目前短期内存在两个重大的不确定因素，需要大家谨慎看待。其一，全球地缘政治的不确定性给市场带来了诸多变数；其二，行业内出险开发商的财务处理情况，也会对市场未来的发展产生重要影响。”在住宅项目方面，瑞房的高端住宅表现十分亮眼。财报数据显示，2024年瑞房录得已确认物业销售收入43.56亿元，同比下降26%。不过，在新房销售领域，瑞房却有着出色的表现。2024年，瑞房实现合约物业销售额为150.55亿元，较2023年大幅上升32%，其中住宅物业销售占比高达97%。瑞房指出，销售额的增长主要得益于上海太平桥翠湖天地六和（以下简称“翠湖六期”）的强劲销售。对比同行情况，中指院数据显示，2024年百强企业销售总额、销售面积分别为39483.8亿元、19546.3万平方米，同比分别下降26.0%、24.4%。在这样的大环境下，翠湖六期的表现堪称惊艳。2024年9月，翠湖六期正式开盘，作为瑞房旗下高端住宅品牌翠湖天地住宅系列的最新力作，108套单元在开盘当天便全部售罄，合约销售额将近120亿元，平均售价为21.02万/平方米，创下了上海豪宅销售的新记录。对于未来的住宅项目规划，瑞房在财报中指出，公司计划在2025年底及以后推出下一批别墅和联排别墅（具体时间视施工进度和政府预售批准情况而定）。据瑞房行政总裁王颖介绍，今年计划入市的别墅项目包括翠湖天地六期风貌别墅和翠湖滨江风貌别墅项目。其中，翠湖天地六期风貌别墅仅有36套，项目预计于2027年第二季度竣工，第四季度交付；而翠湖滨江风貌别墅位于杨浦滨江南段，这也是翠湖品牌首次走出新天地。截至2024年12月31日，瑞房（包括合营公司及联营公司）拥有的住宅可售货值总额为512亿元，其中瑞房权益的货值为269亿元。从城市分布来看，在上海共有110亿元的可售货值，剩余的可售货值大部分来自于武汉。

在新项目拓展方面，王颖透露，目前瑞房已获取了闵行区召稼楼项目，该项目由瑞房携手上海浦呈和上海南虹桥成立的合营公司共同开发。项目总建筑面积为22.3万平方米，包含15万平方米住宅，以及7.3万平方米商业和文化设施，预计将在2030年下半年竣工并投入运营。此外，公司还储备了两个轻资产合作项目——“永年里”和“上海奉贤南桥城中村改造项目”。其中，与永业集团合作开发的“永年里”项目，将在上海新天地社区打造翠湖品牌高端住宅，项目拥有约10.5万平方米的住宅，以及5万平方米的商业及其他业态。而与上海奉贤区政府合作的南桥城中村改造项目已于今年1月正式启动，拥有约32.6万平方米的住宅和9.46万平方米的商业及配套设施。王颖强调，虽然从去年“930”政策以后，市场出现了一些积极信号，正在迈向筑底的过程。但是目前的房地产市场仍然面临重大的挑战，包括房企信用风险蔓延带来的保交楼问题、市场库存仍处在高位等等，调整仍需时日，因此公司仍然需要保持审慎的态度。“鉴于目前房地产市场整体调整尚未结束，未来一个时期在业务拓展上仍然会在保持财务稳健的前提下再考虑新的投资发展机会，不会冒进。在投资方面仍然会重点关注一线城市，尤其是上海，继续聚焦于我们有优势的中高端细分市场的业务发展机会，持续强化公司的品牌影响力和市场吸引力。”除了住宅项目，瑞房的商业板块在过去一年的收入表现也颇为出色。财报数据显示，2024年，瑞房实现租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）总额同比增长9%至35.47亿元；即便除去合营公司及联营公司，瑞房租金及相关收入仍同比增长2%至24.56亿元。瑞房子公司瑞安新天地有限公司行政总裁张斌感慨道：“过去几年里整个商业物业面临的挑战是前所未有的。与此同时，市场上同质化项目的供应量非常大，所以在当下市场要取得租金的增长其实非常不容易。”瑞房在财报中指出，租金增长主要来自两个2023年落成的城市更新项目——“蟠龙天地”和“鸿寿坊”。张斌介绍称，2024年，“蟠龙天地”和“鸿寿坊”分别吸引了超1800万、1200万的客流。在这两个项目的带动下，去年瑞房零售物业整体销售和客流实现分别为8%和12%的年化增长，出租率也维持在94%左右。至于办公方面，由于市场下行且同质化严重，成熟办公楼物业的出租率在91%左右。据张斌透露，瑞房目前重点推向市场的旗舰项目为太平洋新天地商业中心，该项目由三栋办公楼和一个零售综合体组成，将为瑞房商业板块带来新的租金和利润增长点。近些年来，债务压力一直是悬在房企头顶的一把利刃。在2024年中期业绩发布会上，财务总裁及投资总裁孙希灏曾表示，2025年将是瑞房未来几年偿还债务的高峰。因此，市场对瑞房当前的债务情况颇为关注。财报数据显示，2024年，瑞房已偿还合计108.7亿元的债务（总额）。截至2024年12月31日，瑞房总资产919.38亿元，总负债299.27亿元，现金及银行存款77.34亿元，净负债221.93亿元，净资产负债率为52%，一年内到期债务82.64亿元。在最新业绩会上，孙希灏透露，瑞房负债到期的高峰期已经过去了。“今年3月公司偿还了4.9亿美元债（合计约56亿元人民币），已经偿还了今年到期债务的近七成。2025年剩余要到期的负债金额不多，今年下半年公司对整体流动性有一定的信心。”孙希灏指出，过去几年间，瑞房秉持非常审慎的资本管理策略，通过新增境内融资渠道，大幅削减了大部分境外债务。若算上今年3月份偿还的4.9亿美元债，自2021年至今，瑞房累计已偿还离岸债务合计452亿元（总额），剩余离岸债务已降至30%以下。“未来下半年和未来一到两年的时间，保持公司整体流动性和财务的稳健，是我们首要任务，这与过去两三年在做的事情没有太大改变。”孙希灏称。

本文详细剖析了瑞安房地产2024年度业绩报告，尽管公司业绩整体仍有下滑，但在高端住宅销售和商业板块收租方面表现亮眼。同时，瑞房在项目拓展上保持审慎，注重财务稳健，通过削减境外债务等方式降低了债务风险。在当前房地产市场仍面临诸多挑战的情况下，瑞房未来将继续聚焦一线城市中高端市场，强化品牌影响力，以谋求更稳定的发展。