本文聚焦2025年中国办公楼市场，通过国家统计局数据及仲量联行研报，分析了办公楼投资、销售、建设等情况，探讨了重点城市写字楼市场现状及面临的问题，同时指出新质生产力带来的需求增长机遇。
记者从上海发回报道，国家统计局披露的数据显示，2025年1 – 2月期间，全国办公楼市场呈现出一系列值得关注的态势。全国办公楼开发投资额累计达到492亿元，不过与去年同期相比，下降了14.9%；办公楼销售额累计为247亿元，同比降幅更是达到了25.5%。在办公楼建设方面，同期全国办公楼新开工面积为217万平方米，同比大幅下降31.4%，而办公楼竣工面积为280万平方米，同比则实现了1.9%的增长。
3月27日，仲量联行中国区研究部总监姚耀在接受记者采访时分析指出：“2025年，中国办公楼市场需求预计将迎来温和复苏，然而供应压力依旧存在。”从四个一线城市的情况来看，今年甲级办公楼市场新增供应量在350万至390万平方米之间，净吸纳量约为180万至220万平方米。受此影响，租金将继续承受下行压力，预计同比跌幅接近10%。
目前，“以价换量”仍然是业主维持出租率稳定的重要策略。不过，值得注意的是，新质生产力正逐步成为重点城市办公楼需求增长的重要引擎之一。姚耀强调：“市场需求的‘固本拓新’是办公楼市场参与方重新锚定新平衡的关键。”除了传统行业的需求之外，与人工智能、新消费、游戏、生命科学等行业衍生出的“新元”企业，也将为办公楼市场需求带来新的增长点。
重点城市写字楼市场有望温和复苏
由于整体房地产市场仍处于深度调整期，加之办公楼市场需求疲软等多重因素的影响，2025年1 – 2月，办公楼投资、销售以及新开工等方面的表现都不尽如人意。市场库存量进一步上升，这无疑加大了空置率上升和租金下跌的压力。
以四个一线城市为例，仲量联行日前发布的研报显示，上海办公楼市场正处于深度调整阶段。尽管需求端呈现出“温和复苏”的态势，但整体市场仍有大量新增项目即将入市，租金仍处于下行周期。
北京办公楼市场则进入了深度博弈期，市场需求有所缓和。业主方不断释放“极限价格”，试图试探市场的平衡点。不过，租金的深度回调也显著激发了市场活跃度。2024年，北京甲级办公楼市场成交量同比2023年上升了31%。
仲量联行华北区研究部董事纪明介绍，在这种“深度博弈”的市场格局中，低价策略有效地激发了部分在京大面积租户的搬迁和升级意愿。目前企业在选址时，大多优先考虑租赁成本管理，而非行业聚集度，这也推动了其选址范围持续扩大、分散。纪明强调：“尽管整体市场仍然面临新增需求受限的挑战，但成交量的显著回升有效缓解了许多楼宇的空置压力，并在一定程度上稳定了市场信心。”
在深圳，总部大楼对办公楼市场的贡献日益显著。据仲量联行统计，近三年深圳甲级办公楼年均净吸纳量约为73万平方米，其中总部自建物业对净吸纳量的贡献约占50%。2025年新增供应中，总部办公物业面积预计占比约八成。然而，随着企业陆续迁入落成的总部项目，其目前的办公空间将陆续出现空置，存量市场竞争将更加激烈。
仲量联行华南区研究部高级董事曾丽预计，未来一段时间，深圳办公楼市场将面临新增供应集中入市的情况，但整体需求增长相对缓慢，预计全市空置率将保持较高水平。面对供需不平衡的状况，业主将采取更加灵活的租赁策略，加速建立全方位配套体系与服务建设。
“新元”需求正快速释放
在写字楼市场承压的同时，需求端却出现了新的亮点。新质生产力正逐步成为重点城市办公楼需求增长的重要引擎之一。2025年全国两会对新质生产力的战略部署，为写字楼市场需求端注入了创新活力。人工智能、智能制造等新兴产业的快速发展，不仅有效推动了写字楼租赁需求的总量增长，还促使办公市场需求结构向高科技、高附加值方向升级。
根据仲量联行的监测，目前整体办公楼行业需求格局仍保持稳健，“新元”需求正快速释放，为市场复苏带来了新兴机遇。
例如，在2020 – 2024期间，上海办公楼市场行业需求中，金融服务、专业服务、科技互联网、制造贸易、零售和生命科学这六大行业每年的新租需求占比均超过85%。而一些“新元”需求，如人工智能相关、新消费、先进医疗等企业在2024年的租赁需求占比达到了30%。仲量联行华东区研究部董事丁婷表示，从需求端来看，稳定的占比分布和多元的行业分类，支撑起了办公楼市场需求端的基本框架，在租金深度调整的环境中依然展现出市场韧性。
同时，截至2024年末，新质生产力企业在北京甲级办公楼市场中的承租面积占比已超过十分之一，其办公楼租赁成交量同比大幅增长106%，主要聚集在望京、中关村、丽泽等区域。尽管重点传统行业仍是北京办公楼市场的主力需求来源，但游戏、内资律所、资产管理、教育领域等多个细分赛道表现也十分活跃。
值得一提的是，粤港澳大湾区正由“制造湾区”向“创新湾区”深度转型。在此过程中，深圳市以创新驱动实现了生态式崛起与全球化突围。随着机电一体化、人工智能等技术的融合应用，智能制造、商贸流通等领域有望支持深圳办公楼市场需求的长期稳健增长。
曾丽分析指出，现阶段，深圳的产业新赛道企业办公空间主要集中在非甲级办公楼、产业园楼宇。但截至2024年末，深圳以人工智能和大数据代表的科技互联网行业贡献了近四成的办公楼成交面积。“随着产业新赛道业务的进一步发展，以及对海外市场拓展、产品线研发迭代、线上多元化品牌推广等方面需求的提升，未来存在扩充及升级办公空间的可观潜力。”曾丽向记者表示。
本文全面剖析了2025年中国办公楼市场的现状，一方面，受房地产市场调整和需求疲软影响，重点城市写字楼市场面临供应压力、空置率上升和租金下跌等挑战；另一方面，新质生产力催生的“新元”需求正快速释放，为市场带来了新的增长机遇。市场参与方需在“固本拓新”中寻找新平衡，以适应市场的变化。
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